Sachwert

Der Sachwert ist das Ergebnis des Sachwertverfahrens: Er beziffert, was es kosten würde, das Gebäude heute neu zu errichten, abzüglich der Wertminderung durch Alter — zuzüglich des Bodenwerts. Mieterträge spielen keine Rolle.

Geregelt ist er in den §§ 35–39 der ImmoWertV 2021, die seit dem 1. Januar 2022 gilt. Die früher maßgebliche Wertermittlungsverordnung (WertV) ist bereits 2010 außer Kraft getreten — Quellen, die sich auf sie berufen, sind seit über anderthalb Jahrzehnten überholt.

Zwei Größen bestimmen das Ergebnis:

• Die Normalherstellungskosten — standardisierte Baukosten je Quadratmeter nach Gebäudetyp und Standard, über den Baupreisindex auf den Stichtag gebracht.
• Die Restnutzungsdauer — sie steuert die Alterswertminderung. Modernisierungen verlängern sie und heben damit den Sachwert.

Der Sachwert ist nicht der Marktwert. Erst der Sachwertfaktor (§ 39 ImmoWertV), den der Gutachterausschuss aus echten Kaufpreisen ableitet, stellt den Bezug zum Markt her. Ein Haus, dessen Substanz 400.000 Euro wert ist, kann in München das Doppelte und in einer schrumpfenden Region die Hälfte bringen. Wer den Vergleichswert oder den Ertragswert ermitteln kann, bekommt in der Regel die belastbarere Zahl.