Teileigentum ist Sondereigentum an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen — die gewerbliche Schwester des Wohnungseigentums (§ 1 Abs. 3 WEG). Rechtlich funktioniert es genauso: Sondereigentum an der Einheit plus Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Typische Beispiele: die Ladenfläche im Erdgeschoss, die Arztpraxis, das Büro, die Gaststätte, die abgeschlossene Tiefgarage. Auch der separat verkaufte Kellerraum oder ein Hobbyraum kann Teileigentum sein.
Der Unterschied zum Wohnungseigentum liegt nicht in der Rechtsform, sondern in der zulässigen Nutzung. Und daran entzündet sich der häufigste Streit: In einem als Teileigentum ausgewiesenen „Laden“ darf man nicht einfach wohnen, und umgekehrt. Die Teilungserklärung legt die Zweckbestimmung fest — sie ist bindend. Wer eine Praxis in einer als Wohnung ausgewiesenen Einheit betreibt, kann von der Gemeinschaft auf Unterlassung verklagt werden.
Wichtige Rechtsprechung: Ob eine tatsächlich störende Nutzung zulässig ist, richtet sich danach, ob sie nicht mehr stört als die vorgesehene. Ein „Laden“, in dem nachts eine laute Gaststätte betrieben wird, überschreitet die Zweckbestimmung, auch wenn beides gewerblich ist.
Für Käufer: Prüfen Sie die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung, bevor Sie Teileigentum für einen bestimmten Zweck kaufen. Eine spätere Umwidmung — etwa Gewerbe zu Wohnen — braucht in der Regel die Zustimmung der Gemeinschaft und oft eine Baugenehmigung.