Wer eine Wohnung kauft, wird automatisch Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Welche Besonderheiten von Wohnungseigentum für jeden Wohnungskäufer zu beachten sind erläutern wir hier:
Eigentumswohnungen sind oft ein erklärtes Anschaffungsziel vieler Verbraucher, um im Alter mietfrei wohnen zu können. Auch viele Kapitalanleger sind auf dem Wohnungsmarkt aktiv, denn eine Wohnung wird als langlebiges und sinnvolles Investment für den Vermögensaufbau genutzt.
Doch als Wohnungseigentümer sind der eigenen Entscheidungsfreiheit auch Grenzen gesetzt. Bei den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen haben alle Eigentümer ein Mitspracherecht. Damit ein konfliktfreies Zusammenwohnen gewährleistet ist, sollte sich jeder Wohnungseigentümer nicht nur über seine Rechte und Pflichten, sondern auch über die Grenzen des eigenen Eigentums im Klaren sein.
Ein Dokument, dass jeder Wohnungskäufer erhält und das leider oft in der Schublade verschwindet ist die Teilungserklärung:
In der Teilungserklärung sind die Kriterien und Regeln enthalten, die das individuelle Wohnungseigentum vom gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer – dem Gemeinschaftseigentum abgrenzen. Zu nahezu 95 Prozent sind diese Regeln von dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgegeben. Sie können also von den Wohnungseigentümern nicht geändert werden. Für den Wohnungskäufer steht natürlich sein Eigentum im Vordergrund:
Das Wohnungseigentum:
Das Wohnungseigentum ist vollwertiges Eigentum, welches verkauft, vererbt oder vermietet werden kann. Üblicherweise entsteht Wohnungseigentum in Wohneigentumsanlagen mit Flächen und Gebäudeteilen, die der gemeinschaftlichen und der privaten Nutzung unterliegen. Wie auch ein Hauseigentümer hat jeder Wohnungseigentümer hat das gleiche grundstücksgleiche Eigentumsrecht, mit der Besonderheit der Aufteilung in Sondereigentum (die Wohnräume in der Wohnung) und Bruchteilsmiteigentum (die gemeinschaftlich genutzten Teile wie z.B. Treppenhaus, Außenanlagen, Waschkeller).
Gemäß §1 II WEG ist Wohnungseigentum das „Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind somit untrennbar verbunden. Abschließend lässt sich also sagen: Mit einer Eigentumswohnung sind Sie zwar nicht alleiniger Herr im Haus, dafür aber Herr in der Wohnung.
Wohnungseigentum = Sondereigentum an der Wohnung + Miteigentum an den gemeinschaftlichen Teilen.
Das Teileigentum:
Rechtlich unterscheidet sich das Teileigentum vom Wohnungseigentum nur in der Zweckbestimmung der Räume. Teileigentum ist das „Sondereigentum an Räumen, die keinen Wohnzwecken dienen in Verbindung mit gemeinschaftlichem Eigentum, zu dem es gehört“ (§1 III WEG). Beispiele dafür sind Garagen, Büros oder sonstige Gewerberäume.
Teileigentum = Sondereigentum an Räumen ohne Wohnzweck + Miteigentum an gemeinschaftlichen Teilen.
Das Sondereigentum:
Gegenstand von Sondereigentum sind die in der Teilungserklärung zu Wohnungseigentum erklärten Räume. Sondereigentum kann der Eigentümer frei nutzen und gestalten, also z.B. auch vermieten (§13 WEG). Wenn Sie Ihr Wohneigentum vermieten möchten empfehlen wir den Artikel: Wohnung vermieten leicht gemacht. Zum Sondereigentum gehören alle Bestandteile der Wohnung, die verändert werden können, ohne dass damit das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird. Außerdem kann Sondereigentum nur entstehen, wenn die betroffenen Räume durch ausreihende Abgrenzung wie eine Tür abgeschlossen sind. Beispiele von Sondereigentum sind Zwischenwände, Balkone, Terrassen, Einzelgaragen oder Kellerräume. Nicht ganz so eindeutig ist die Lage bei der Wohnungseingangstür. Hier entschied das BGH, dass auch die Türen zum Gemeinschaftseigentum gehören, weil eine Veränderung die äußere Erscheinung des Gebäudes beeinflusse und die Tür das Sonder- vom Gemeinschaftseigentum abgrenzt (BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12). Ob die Tür-Innenseite nun zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehört, blieb in dem Urteil aber offen.
Das gemeinschaftliche Eigentum:
Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§1 V WEG). Folgende Bestandteile zählen üblicherweise zum Gemeinschaftseigentum:
- Das Grundstück
- Alle Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind: tragende Mauern, Treppenhaus und Dach.
- Elemente des äußeren Erscheinungsbildes: Balkonaußenwände, Balkongeländer, Außenfassade, Fensterläden.
- Bereiche, die den gemeinschaftlichen Gebrauch dienen: Zentralheizung, Strom-, Gas- & Wasserleitungen
Interessant ist die Unterscheidung bei Kfz-Stellplätzen. So sind abgeschlossene einzelne Garagen Sondereigentum, offene oder nur markierte Stellplätze hingegen Gemeinschaftseigentum. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch berechtigt, aber auch verpflichtet anfallende Kosten zu tragen. Die Kosten werden dabei nicht nach Kopf, sondern nach Miteigentumsanteil verteilt (§16 II WEG).
Die richtige Verwaltung des Wohnungseigentums:
Jeder Wohnungseigentümer (= natürliche / juristische Person und Personengemeinschaften wie Ehegatten die als Eigentümer im Grundbuch stehen) muss bestimmte Verpflichtungen erfüllen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Dazu zählt die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen und Beschlüssen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat im Grunde dafür zu sorgen, dass das Gemeinschaftseigentum erhalten bleibt und tätigt entsprechende Geschäfte wie Instandhaltungsmaßnahmen und kleinere Anschaffungen.
Sie trifft in regelmäßigen Wohnungseigentümerversammlungen (nach §24 WEG einmal Jährlich) unter anderem folgende Maßnahmen (§21 V WEG):
- Aufstellung eines Wirtschaftsplanes und einer Hausordnung
- Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
- Feuerversicherung des Gemeinschaftseigentums
- Bildung einer Instandhaltungsrückstellung
- Einrichtung einer Fernsprecheinrichtung & eines Energieanschlusses
Durch mehrheitlichen Beschluss kann für höchstens fünf Jahre ein Verwalter bestellt werden. Dies ist besonders bei großen Gemeinschaften sinnvoll, da ein Verwalter dem Interesse der Gesamtheit nachgeht und so Streitigkeiten verhindern kann. Aus Kostengründen verzichten kleinere Gemeinschaften häufig auf einen Verwalter. Dann vertreten die Eigentümer gemeinschaftlich oder ermächtigen einen Eigentümer zur Vertretung (§21 I WEG). Die Bestellung eines Verwalters kann schon durch einen einzigen Eigentümer durchgesetzt werden. Die Aufgaben des Verwalters sind vielfältig. Gemäß §27 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet:
- Entscheidungen der Versammlung umzusetzen,
- zukünftige Versammlungen einzuberufen,
- eingenommene Gelder zu verwalten und entsprechend Konten zu führen,
- Tilgungsbeiträge und Hypothekenzinsen abzuführen,
- Maßnahmen zur Instandhaltung des gem. Eigentums zu treffen,
- alle Zahlungen und Leistungen aus der laufenden Verwaltung zu bewirken,
- für jeweils ein Jahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen.
Voraussetzung für die Beschlussfähigkeit der WE-Versammlung ist, dass die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten.
Autoreninfo: Redaktion wohnung-jetzt.de mit freundlicher Unterstützung von Vermieterlupe.de