Die Besonderheiten von Wohnungseigentum

Inhaber von Eigentumswohnungen sind gleichzeitig Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Was es hierbei zu beachten gilt und welche wichtigen Gesetze und Urteile Wohnungseigentümer kennen sollten erklärt dieser Gastbeitrag der Vermieterlupe:

Eigentumswohnungen sind besonders in Großstädten beliebt wie noch nie. Laut dem statistischen Bundesamt wurden im Jahr 2020 in Deutschland rund 306.376 Eigentumswohnungen in neuen Wohngebäuden fertiggestellt – 2019 waren es noch 293.002. (Quelle DSTATIS) Diese Entwicklung ist nachvollziehbar, schließlich macht es doch Spaß in den eigenen vier Wänden zu leben, und die Wohnung nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten. Doch als Wohnungseigentümer sind der eigenen Entscheidungsfreiheit Grenzen gesetzt. Bei den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen haben alle Eigentümer ein Mitspracherecht. Damit ein konfliktfreies Zusammenwohnen gewährleistet ist, sollte sich jeder Wohnungseigentümer nicht nur über seine Rechte und Pflichten, sondern auch über die Grenzen des eigenen Eigentums im Klaren sein. In diesem Gastbeitrag erklärt das Vermieterlupe Team die wichtigsten Merkmale und Besonderheiten des im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelten Wohnungseigentums.

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Das Wohnungseigentum:

Das Wohnungseigentum ist vollwertiges Eigentum, welches verkauft, vererbt oder vermietet werden kann. Üblicherweise entsteht Wohnungseigentum in Wohneigentumsanlagen mit Flächen und Gebäudeteile, die der gemeinschaftlichen und der privaten Nutzung unterliegen. Wie auch ein Hauseigentümer hat jeder Wohnungseigentümer hat das gleiche grundstücksgleiche Eigentumsrecht, mit der Besonderheit der Aufteilung in Sondereigentum (die Wohnräume) und Bruchteilsmiteigentum (die gemeinschaftlich genutzten Teile). Gemäß §1 II WEG ist Wohnungseigentum das „Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind somit untrennbar verbunden. Abschließend lässt sich also sagen: Mit einer Eigentumswohnung sind Sie zwar nicht alleiniger Herr im Haus, dafür aber Herr in der Wohnung.

Wohnungseigentum = Sondereigentum an der Wohnung + Miteigentum an den gemeinschaftlichen Teilen.

Das Teileigentum:

Rechtlich unterscheidet sich das Teileigentum vom Wohnungseigentum nur in der Zweckbestimmung der Räume. Teileigentum ist das „Sondereigentum an Räumen, die keinen Wohnzwecken dienen in Verbindung mit gemeinschaftlichem Eigentum, zu dem es gehört“ (§1 III WEG). Beispiele dafür sind Garagen, Büros oder sonstige Gewerberäume.

Teileigentum = Sondereigentum an Räumen ohne Wohnzweck + Miteigentum an gemeinschaftlichen Teilen.

Das Sondereigentum:

Gegenstand von Sondereigentum sind die in der Teilungserklärung zu Wohnungseigentum erklärten Räume. Sondereigentum kann der Eigentümer frei nutzen und gestalten, also z.B. auch vermieten (§13 WEG). Wenn Sie Ihr Wohneigentum vermieten möchten empfehlen wir den Artikel: Wohnung vermieten leicht gemacht. Zum Sondereigentum gehören alle Bestandteile der Wohnung, die verändert werden können, ohne dass damit das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird. Außerdem kann Sondereigentum nur entstehen, wenn die betroffenen Räume durch ausreihende Abgrenzung wie eine Tür abgeschlossen sind. Beispiele von Sondereigentum sind Zwischenwände, Balkone, Terrassen, Einzelgaragen oder Kellerräume. Nicht ganz so eindeutig ist die Lage bei der Wohnungseingangstür. Hier entschied das BGH, dass auch die Türen zum Gemeinschaftseigentum gehören, weil eine Veränderung die äußere Erscheinung des Gebäudes beeinflusse und die Tür das Sonder- vom Gemeinschaftseigentum abgrenzt (BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12). Ob die Tür-Innenseite nun zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehört, blieb in dem Urteil aber offen.

Das gemeinschaftliche Eigentum:

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§1 V WEG). Folgende Bestandteile zählen üblicherweise zum Gemeinschaftseigentum:

  • Das Grundstück
  • Alle Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind: tragende Mauern, Treppenhaus und Dach.
  • Elemente des äußeren Erscheinungsbildes: Balkonaußenwände, Balkongeländer, Außenfassade, Fensterläden.
  • Bereiche, die den gemeinschaftlichen Gebrauch dienen: Zentralheizung, Strom-, Gas- & Wasserleitungen

Interessant ist die Unterscheidung bei Kfz-Stellplätzen. So sind abgeschlossene einzelne Garagen Sondereigentum, offene oder nur markierte Stellplätze hingegen Gemeinschaftseigentum. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch berechtigt, aber auch verpflichtet anfallende Kosten zu tragen. Die Kosten werden dabei nicht nach Kopf, sondern nach Miteigentumsanteil verteilt (§16 II WEG).

Die richtige Verwaltung des Wohnungseigentums:

Jeder Wohnungseigentümer (= natürliche / juristische Person und Personengemeinschaften wie Ehegatten die als Eigentümer im Grundbuch stehen) muss bestimmte Verpflichtungen erfüllen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Dazu zählt die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen und Beschlüssen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat im Grunde dafür zu sorgen, dass das Gemeinschaftseigentum erhalten bleibt und tätigt entsprechende Geschäfte wie Instandhaltungsmaßnahmen und kleinere Anschaffungen.
Sie trifft in regelmäßigen Wohnungseigentümerversammlungen (nach §24 WEG einmal Jährlich) unter anderem folgende Maßnahmen (§21 V WEG):

  • Aufstellung eines Wirtschaftsplanes und einer Hausordnung
  • Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
  • Feuerversicherung des Gemeinschaftseigentums
  • Bildung einer Instandhaltungsrückstellung
  • Einrichtung einer Fernsprecheinrichtung & eines Energieanschlusses

Durch mehrheitlichen Beschluss kann für höchstens fünf Jahre ein Verwalter bestellt werden. Dies ist besonders bei großen Gemeinschaften sinnvoll, da ein Verwalter dem Interesse der Gesamtheit nachgeht und so Streitigkeiten verhindern kann. Aus Kostengründen verzichten kleinere Gemeinschaften häufig auf einen Verwalter. Dann vertreten die Eigentümer gemeinschaftlich oder ermächtigen einen Eigentümer zur Vertretung (§21 I WEG). Die Bestellung eines Verwalters kann schon durch einen einzigen Eigentümer durchgesetzt werden. Die Aufgaben des Verwalters sind vielfältig. Gemäß §27 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet:

  • Entscheidungen der Versammlung umzusetzen,
  • zukünftige Versammlungen einzuberufen,
  • eingenommene Gelder zu verwalten und entsprechend Konten zu führen,
  • Tilgungsbeiträge und Hypothekenzinsen abzuführen,
  • Maßnahmen zur Instandhaltung des gem. Eigentums zu treffen,
  • alle Zahlungen und Leistungen aus der laufenden Verwaltung zu bewirken,
  • für jeweils ein Jahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen.

Voraussetzung für die Beschlussfähigkeit der WE-Versammlung ist, dass die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten.

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