Bei der Bewertung einer Immobilie spielt der Sachwert eine wichtige Rolle. Dieser bezieht sich auf die Kosten, die notwendig wären, um ein Objekt in seinem jetzigen Zustand neu zu errichten oder wiederherzustellen. Dabei geht es nicht um den Marktwert oder die möglichen Mieteinnahmen, sondern um reine Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Verwahrung und Nutzung des Gebäudes.
Der Sachwert wird nach bestimmten Richtlinien bestimmt, die in der Wertermittlungsverordnung (WertV) festgelegt sind. Diese Vorschriften legen fest, wie lange ein Gebäude oder eine Immobilie im Durchschnitt genutzt werden kann und welche Kosten für den Erhalt notwendig sind. Je nach Baujahr und Objektart unterscheiden sich diese Richtlinien.
Für viele Immobilienarten ist der Sachwert weniger relevant als beispielsweise der Marktwert, da er keine Rendite oder Mieteinnahmen einbezieht. Allerdings kann der Sachwert bei speziellen Objekten wie kulturellen Einrichtungen oder Infrastrukturen von großer Bedeutung sein, wenn diese aufgrund ihrer besonderen Charakteristika nicht leicht zu verkaufen sind.
Für Mieter und Vermieter ist es wichtig zu verstehen, dass der Sachwert eine unterstellte Nutzungsdauer berücksichtigt und daher den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie nur selten widerspiegelt. Es bietet sich an, in solchen Fällen auch auf weitere Bewertungsmethoden wie die Nutzwertmethode oder den Vergleichswert zu achten.