Betriebskosten – Was gehört dazu, was nicht?
Zu den Betriebskosten gehören
- Grundsteuer,
- Kosten für Wasser,
- Entwässerung,
- Heizung,
- Warmwasser,
- Aufzug,
- Müllabfuhr,
- Schornsteinreinigung,
- Straßenreinigung, Winterdienst,
- Hausreinigung,
- Gartenpflege,
- Beleuchtung,
- Sach- und Haftpflichtversicherung,
- Hauswart,
- Maschinelle Wascheinrichtungen,
- Gemeinschaftsantenne und
- Verteileranlage für ein Breitbandkabel.
Nicht zu den Betriebskosten gehören z.B. die Kosten für die Verwaltung.
Weil die Betriebskosten erheblich schneller gestiegen sind als die Mieten, werden sie bereits „zweite Miete“ genannt.
Die Betriebskosten werden in der Regel im Mietvertrag gesondert aufgezählt und zusätzlich zur Kaltmiete vereinbart.
Nur wenn keine solche Vereinbarung besteht, sind die Betriebskosten in der Miete enthalten.
Zulässig ist es, für Betriebskosten eine angemessene Vorauszahlung zu vereinbaren, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss.
Vereinbart werden kann auch eine Pauschale, die dann nicht abgerechnet wird. Sofern die Pauschale nicht mehr kostendeckend ist, kann der Vermieter die Pauschale nur dann erhöhen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist (§ 560 Abs. 1 BGB)
Die meisten Vermieter und Mieter vereinbaren Betriebskostenvorauszahlungen, welche nach dem Gesetz (§ 556 Abs. 2 BGB) angemessen sein müssen.
Betriebskostenabrechnung
Der Vermieter hat die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Dabei hat er den „Grundsatz der Wirtschaftlichkeit“ zu beachten. Beispiel: Der Vermieter darf z.B. nicht für ein Haus mit nur 2 Mietparteien gleich einen Hausmeister einstellen.
Spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode soll der Vermieter dem Mieter die Abrechnung über die Betriebskosten mitteilen. Danach kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Wie sind die Betriebskosten auf die Mieter umzulegen?
Grundsatz: Die Vertragsparteien können den Umlagemaßstab, nach dem die Betriebskosten umgelegt werden, vertraglich frei vereinbaren.
Die gebräuchlichsten Maßstäbe sind:
- nach dem Verbrauch / nach dem Verursacher,
- nach der Wohnfläche,
- nach der Anzahl der Personen, die in einem Haus wohnen (weniger gebräuchlich)
Wenn die Vertragsparteien nichts vereinbart haben, dann gilt § 556 a BGB. In diesem Fall ist der Wohnflächenmaßstab gesetzlich vorgeschrieben – allerdings mit 2 Ausnahmen:
Ausnahme 1: Sie gilt für die Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung aus zentralen Anlagen einschließlich von Fernwasser und Fernwärme. Diese Kosten müssen nach der Verordnung über die Heizkostenabrechnung abgerechnet werden. Danach gilt als Faustregel, dass 50% bis 70% der Kosten für Heizung und Warmwasser nach dem jeweiligen Verbrauch abzurechnen sind.
Ausnahme 2: Sie gilt für alle Kosten, die bereits verursachungs- oder verbrauchsabhängig erfasst werden. Diese Kosten müssen dann auch verursachungs- oder verbrauchsabhängig abgerechnet werden, da dies der gerechteste und in der Regel auch der umweltfreundlichste Maßstab ist.
Deshalb gibt es hier auch eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass vertragliche Vereinbarungen über den Abrechnungsmaßstab vorgehen:
Der Vermieter kann nach § 556 a Abs. 2 BGB einseitig auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung umstellen, auch wenn im Mietvertrag bislang ein anderer Umlagemaßstab vereinbart war.
Was passiert, wenn die Betriebskosten steigen oder fallen?
Der Vermieter kann nach erfolgter Betriebskostenabrechnung eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen und die Vorauszahlung erhöhen (§ 560 Abs. 4 BGB)
Das gleiche Recht auf Senkung der Betriebskostenvorauszahlung steht dem Mieter zu, wenn die letzte Betriebskostenabrechnung ergibt, dass die Betriebskosten gesunken sind.
Redaktion wohnung-jetzt.de mit freundlicher Unterstützung von Rechtsanwältin Simone Weber, München