Mietspiegel Dresden

das Wichtigste rund um die Mietpreistabelle in Dresden dazu viele Tipps für Vermieter, Mieter und Wohnungssuchende.

Die Mietpreistabelle nach dem Dresdner Mietspiegel

soviel kostet eine Mietwohnung in Dresden ab 1. Januar 2021:

Tabelle Mietspiegel Dresden 2021: die durchschnittliche ortsübliche Miete liegt in Dresden bei 6,67€/qm Wohnfläche (Wfl.) Allerdings sind die Mietspannen um diesen Durchschnittswert sehr hoch, weshalb dieser Wert für einen ersten Vergleich keine große Bedeutung hat.

Die Tabelle zeigt für Gebäude mit Baujahr bis 2009 die ortsüblichen Vergleichsmieten an:

Wohnfläche in qmBasismiete in €/qm Wfl.Von Miete für einfachste Ausstattung in €/qm Wfl.Bis Miete für beste Ausstattung in €/qm Wfl.
307,055,5710,36
406,605,219,70
506,415,069,42
606,345,019,32
706,314,989,28
806,304,989,26
906,294,979,25
1006,264,959,20
1106,214,919,13

Die Mietspannen bewegen sich darüber hinaus von -16% bis +11% auf die genannten Zu- und Abschläge. Für jüngere Baujahre wird’s noch teurer in Dresden, denn für Mietwohnungen mit Baujahr 2010 und jünger ist ein weiterer Zuschlag von 19% auf die Kaltmiete erlaubt. Für eine individuelle Möblierung können weitere Zuschläge möglich sein.

Achtung Vermieter:
Dresden hat eine Kappungsgrenze: danach darf eine Miete innerhalb von 3 Jahren maximal um 15% erhöht werden bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel (Modernisierungsmaßnahmen sind davon ausgenommen). Die Kappungsgrenze gilt bis 30.Juni 2025.

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Die Mietermetropole Dresden

Dresden ist mehr als die Landeshauptstadt des Bundeslandes Sachsen. Renommierte Kunstmuseen, eine rekonstruierte Altstadt und eine klassische Architektur sprechen für die Stadt im südlichen Sachsen. Besonders die Frauenkirche, die nach dem Zweiten Weltkrieg wieder vollständig aufgebaut wurde, ist ein großer Anziehungspunkt. Attraktionen wie das Grüne Gewölbe oder Bauwerke wie die Semperoper, das Schauspielhaus und der Dresdner Kreuzchor erfahren weltweit Anerkennung.

So imposant Dresden als Metropole ist, so spannend ist selbstverständlich auch die Frage nach den Mieten, die in Dresden für Wohnraum gezahlt werden müssen. Die Stadt Dresden hat für die Jahre 2021 und 2022 bereits den 12. Mietspiegel herausgegeben. In ihm sind exemplarisch verschiedene Grundmieten dargestellt, die es erlauben, eine ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen.

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Als Print- oder PDF-Dokument: Hier gibt es die Broschüre zum Dresdner Mietspiegel

Die Stadt Dresden hat den Mietspiegel auf ihrer eigenen Webseite bereitgestellt. Wer diesem Link folgt, landet auf einer Seite, die unter anderem häufige Fragen zum Mietspiegel beantwortet und im unteren Bereich verschiedene Optionen für den Dresdner Mietspiegel zur Verfügung stellt. Dort befindet sich unter anderem ein kleines Programm, mit dem der Interessent ganz einfach die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung berechnen kann. Außerdem wird der Dresdner Mietspiegel für die Jahre 2021 und 22 als Broschüre in Form von einem PDF kostenfrei zum Download zur Verfügung gestellt. Und der Interessent findet dort den Hinweis, dass die Mietspiegel-Broschüre in Papierform mit einer Schutzgebühr von 2 € in allen Rathäusern, Stadtbezirksämtern, Bürgerbüros, Ortschaften und beim Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. erhältlich ist.

Unter anderem sind folgende Anlaufstellen für die Dresdner Mietspiegel-Broschüre in Papierform empfehlenswert:

Nach welchen Kriterien richtet sich die Miethöhe in Dresden?

Der Dresdner Mietspiegel ist relativ übersichtlich gegliedert. Es gibt trotz allem einige Kriterien, die selbstverständlich berücksichtigt werden müssen, um aussagekräftige Mieten benennen zu können. Die wesentlichen 4 Kriterien sind in Dresden:

  • das Alter der Immobilie
  • die Lage
  • die Ausstattung und zusätzlich
  • die energetische Eigenschaften des Gebäudes, auch energetische Ausstattung

Abschläge auf die Basismiete sind vorzunehmen für die Baualtersklasse 1970 bis 1990 (-8%) für die einfache Lage (-3%), Durchgangszimmer (-2%), mindestens 1 Zimmer ohne Heizung (-5%), keine zeitgemäße Elektroinstallation (-5%), und einfach verglaste Fenster (-6%) oder für vor 1990 eingebaute Kastendoppelfenster ist ein Abschlag (-5%) auf die Basismiete notwendig. Bei allen anderen Ausstattungsmerkmalen wird geprüft, ob sie mehr als einen normalen Standard rechtfertigen und zuschlagsberechtigt sind.

Das überrascht: die Lage wirkt sich nur in geringem Umfang auf die Miethöhe aus: in einfachen Lagen wird ein Abschlag von 3% vorgenommen, in guten Lagen dagegen ein Aufschlag von 2%. In normalen Lagen bleibt der Lageeinfluss bei 0%.

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Bei der Ausstattung gibt es die höchsten Zuschläge für

  • Baualtersklasse 2010 bis 2019 (+19%)
  • Baualtersklasse 1991 bis 2009 (+5%)
  • modernisiertes Bad (+8%)
  • Einbauküche, mindestens mit Kühlschrank und Backofen (+7%)
  • Hochwertige Fußböden in den Wohnräumen (Parkett, Marmor, Kork, Linoleum) (+5%)

Welche Wohnungen erfasst der Dresdner Mietspiegel – und welche nicht?

Es gibt Immobilien, für die der Mietspiegel in Dresden nicht anwendbar ist.

Dazugehören:

  • vertragliche Wohnungen, die im betreuten Wohnen vergeben werden und die inklusive zum Mietvertrag eine Betreuungsleistung anbieten
  • Wohnungen, mit weniger als 25 Quadratmeter und mit mehr als 151 Quadratmeter Wohnfläche
  • Wohnungen, die kein Badezimmer in der Wohnung haben
  • Wohnungen, die mit einem Außen-WC oder einer Trockentoilette in der Wohnung ausgestattet sind
  • Dienst- und Werkswohnungen
  • Wohnungen, die aus speziellen Gründen verbilligt angemietet wurden
  • möbliert vermietete Wohnungen
  • Penthouse-Wohnungen
  • ganz oder teilweise untervermietete Wohnungen
  • Wohnungen, die ausschließlich vorübergehend angemietet werden
  • Wohnungen, die in Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern zu finden sind
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In welcher Wohnlage befindet sich die Mietwohnung?

Dresden hat einige begehrte Wohnlagen. Welche besonders begehrt sind und welche weniger begehrt sind, lässt sich im Wohnlageplan der Stadt Dresden finden. Die Stadt ist in unterschiedliche Stadtteile aufgegliedert, sodass es möglich ist, für jeden Stadtteil passende Angaben zu finden. Um die Wohnlagen bezüglich ihrer Qualität beurteilen zu können, muss der Stadtplan stark vergrößert werden. Ansonsten erkennt man die Unterteilungen nicht.

Alle Häuser sind im Stadtplan farblich markiert. Unterteilt wird in sieben verschiedene Wohnlagen. Es gibt folgende Wohnlagen:

  • einfache Wohnlage
  • einfache Wohnlage mit mittlerer Lärmbelastung über 60 Dezibel
  • mittlere Wohnlage
  • mittlere Wohnlage mit mittlerer Lärmbelastung über 60 Dezibel
  • gute Wohnlage
  • unbewertetes Gebäude (im Lageplan in einem weißen Bereich)
  • unbewertetes Gebäude mit mittlerer Lärmbelastung über 60 Dezibel

Die einfache Wohnlage ist jeweils mit blau markiert, die mittlere Wohnlage mit gelb, die gute Wohnlage mit rot und die unbewerteten Gebäude sind weiß markiert.

Das finden wir beim Dresdner Online-Stadtplan besonders gut:

Zusätzlich ist es über den Stadtplan möglich, eine Spielplatzsuche zu nutzen, Buslinien zu suchen oder auch Straßenbahnlinien. Außerdem gibt es einen Grundschulfinder, der über den Stadtplan sehr gut funktioniert.

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Welche Kriterien wirken sich besonders stark auf die Miethöhe in Dresden aus?

Im Mietspiegel werden besondere Gebäudetypen nicht explizit berücksichtigt. Wenn es im Anschluss um die zusätzlichen Punkte und Feinabstimmungen geht, stehen ebenfalls die Ausstattungsmerkmale im Vordergrund. Diese lassen sich dann aber in den unterschiedlichen Gebäudetypen in differenzierter Form finden.

In der Übersicht wird lediglich bezüglich der Wohnfläche unterschieden. Außerdem wird keine Mietspanne angegeben, sondern lediglich der Durchschnittswert, der für die Kaltmiete je nach Quadratmeter berechnet wird. Für die Wohnlage wird dann ein Zu- oder Abschlag von der Basiskaltmiete berechnet.

Generell ist es aber so, dass auch in Dresden ein modernisierter Altbau und moderne Neubauten immer bevorzugt werden. Hochwertige Sanitäranlagen, Balkon oder Dachterrasse sowie ein moderner Boden in den Wohnungen sind ebenfalls sehr beliebt.

Folgende Ausstattungsmerkmale und Besonderheiten erlauben Zu- oder Abschläge in Dresden:

  • Küchenausstattung
  • Heizung und Elektrik
  • energetische Ausstattung
  • Balkon, Loggia oder Dachterrasse
  • Aufzug im Gebäude
  • Durchgangszimmer
  • barrierearme Nutzung
  • Nutzbarkeit Wohn- und Schlafräume mit hochwertigen Fußböden
  • Badezimmer mit Wanne und separater Dusche
  • 2. Badezimmer

Prozentual werden diese Ausstattungsmerkmale in der Berechnung der Durchschnittsmiete für die Wohnung einfließen. Abzüge gibt es beispielsweise bei einem Durchgangszimmer oder bei einer nicht zeitgemäßen Elektroinstallation. Außerdem gibt es Abzüge, wenn die eingebauten Kastendoppelfenster vor 1990 in der Immobilie verbaut wurden.

Wie wird die Nettokaltmiete für eine Mietwohnung in Dresden berechnet?

Für die Berechnung wird zuerst in der Tabelle geschaut, welche Basismiete für die entsprechende Wohnfläche vorgesehen ist. Dann werden die Ausstattungsmerkmale prozentual hinzugerechnet oder abgezogen.

Tipp:
Nutzen sie den Online-Rechner für die Berechnung der aktuellen Miete

Die Stadt Dresden bietet auf ihrer Webseite einen Onlinerechner an, mit dessen Hilfe die Miete einfach berechnet werden kann. Dafür gibt man zuerst die Wohnfläche an und fügt dann die Zu- oder Abschläge zur Basismiete hinzu.

Der Rechner sieht dabei wieder die folgenden 4 Merkmale vor:

  • Baujahr
  • Wohnlage
  • Ausstattung
  • energetische Ausstattung

Sind diese Aspekte berücksichtigt, berechnet der Rechner die mögliche durchschnittliche Miete für diese Wohnung.

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Zusätzliche Tipps zum Mietspiegel Dresden

Nahezu jede Stadt hat inzwischen einen Mietspiegel, so dass ein guter Vergleich besteht zwischen den unterschiedlichen Städten. Dresden hat sich viel Mühe beim Mietspiegel gegeben und hat ihn so aufgebaut, dass er intuitiv verstanden werden kann. Es ist also problemlos möglich, diesen Mietspiegel zu nutzen und ihm ohne großen Aufwand eine passende Miete zu entlocken.

Berücksichtigt werden muss definitiv, dass die berechneten Mieten lediglich Kaltmieten sind und dass sie ausschließlich der Orientierung dienen. Sie sind nicht verbindlich für den Vermieter.