Wohnung verkaufen

Tipps für den Verkauf Ihrer Wohnung

Sie wollen Ihre Wohnung verkaufen?

Bei diesen Tipps handelt es sich nicht um eine Rechtsberatung. Sofern Sie Tipps zu Kaufverträgen und Rechtsfragen benötigen, empfehlen wir Ihnen unsere Links zum Thema Recht. Diese Tipps sollen Ihnen helfen, Ihre Wohnung gut zu verkaufen.

Kosten oder Einsparung berechnen © fotolia / Fotolia_51623842_S-2 / Schlierner

Gut Vorbereiten! Bereiten Sie sich auf die Kontaktaufnahme mit den Kaufinteressenten vor:

  • Halten Sie wichtige Unterlagen für die Kaufinteressenten bereit wie:
    • Lagebeschreibung
    • Grundriss
    • Teilungserklärung
    • Die letzten aktuellen Protokolle der Eigentümerversammlung
    • Aktuelle Betriebskostenabrechnung
    • Baubeschreibung, sofern vorhanden
    • Ansprechpartner wie Hausmeister, Hausverwaltung, Notar
    • Kaufvertrag
    • Ihre Kontaktdaten wie Adresse, Erreichbarkeit
  • Bereiten Sie sich auf die Fragen der Kaufinteressenten vor, wie:
    • wo liegt die Wohnung genau (Lage, Stockwerk, Ausrichtung)
    • Beschreibung des Wohnumfeldes, der Nachbarschaft
    • warum wollen Sie die Wohnung jetzt verkaufen, warum haben Sie die Wohnung gekauft?
    • In welchem Zustand ist die Wohnung? Gibt es Reparaturaufwand, Modernisierungsbedarf? Wenn ja, sind diese Aufwendungen betragsmäßig bezifferbar? (Vielleicht ist es sinnvoll, wenn Sie die eine oder andere Reparatur ausführen lassen – bevor Sie die Wohnung verkaufen. Achten Sie daher auch auf die Äußerlichkeiten Ihrer Wohnung und überlegen Sie, ob die „Braut hübsch genug ist“.)
    • Wie hoch sind die Rücklagen der Gemeinschaft, was wurde bisher davon für Reparaturen/Instandhaltungen verwendet?
    • Ist der Kaufpreis verhandelbar?

Klären Sie, wann Sie die Wohnungsbesichtigungen mit den Interessenten durchführen können. Sollten Sie selbst hierzu nicht in der Lage sein, sollten Sie jemand mit der Durchführung der Wohnungsbesichtigung betrauen, der sachlich kompetent ist und möglichst verkäuferisches Talent besitzt. In diesem Fall rate ich Ihnen, einen Makler/eine Maklerin, der/die Ihnen sympathisch ist, einzuschalten.

Das sollten Sie zu Ihrer Vorbereitung tun:

Bereiten Sie einige Mappen mit den wichtigsten Infos zur Wohnung vor, damit Sie diese Infos kurzfristig an die Interessenten weiterleiten können. In der Regel werden die Interessenten mehrere Wohnungen besichtigen. Wenn Sie sofort einen Grundriss oder Kopien des letzten Protokolls der Eigentümerversammlung an die Interessenten weitergeben können, dann kann sich der Interessent womöglich weitere Wohnungsbesichtigungen sparen und entscheidet sich schneller. Das bringt Ihnen Zeitvorteile.

Das ist ebenfalls sinnvoll:

  • Vergleichen Sie Ihr Angebot mit anderen Angeboten am Markt und suchen Sie eine Vergleichswohnung. Das hilft Ihnen sowohl bei der Gestaltung Ihres Angebotes, als auch bei der Formulierung Ihrer Anzeige.
  • Klären Sie mit Ihrem Notar, welche Punkte in den Kaufvertrag aufgenommen werden sollen und leiten Sie ggf. die Teilungserklärung und vorhandene Pläne an Ihn weiter. Wann kann der mögliche Erwerber in die Wohnung einziehen? Wann können Sie frühestens mit der Kaufpreiszahlung rechnen? Wie wird der Verkauf abgewickelt?
  • Haben Sie noch Hypothekendarlehen auf der zu verkaufenden Wohnung? Sie sollten dann auch Ihre finanzierende Bank von Ihrer Verkaufsabsicht in Kenntnis setzen. Eventuell müssen Sie klären, wie Ihre Wohnung von den Darlehens-belastungen befreit werden kann oder ob es möglich und sinnvoll ist, die Belastungen an einen möglichen Käufer weiterzugeben. Sofern Sie Ihre Wohnung entschulden müssen, ist dies in der Regel mit Kosten für Sie verbunden.

 

Wie soll ich den Kaufpreis für meine Wohnung festsetzen?

Schauen Sie sich zunächst im Haus , in dem die Wohnung sich befindet, um. Vielleicht hat ein Nachbar in Ihrem Haus erst kürzlich eine Wohnung verkauft, dann empfehle ich Ihnen, Kontakt mit diesem Nachbarn aufzunehmen und Ihn hinsichtlich seines Verkaufserfolges zu befragen. Wenn Sie niemanden aus dem Haus kennen, und nicht wissen, welche Veränderungen in der Eigentümerschaft erfolgt sind, kann Ihnen hierzu sicherlich auch der Hausverwalter Auskunft geben.

Eine weitere Möglichkeit für die Hilfestellung bei der Kaufpreisgestaltung könnte Ihnen eine Vergleichswohnung, die ebenfalls am Markt angeboten wird, bieten.
Dazu sollten Sie einige Wochen die Anzeigen für Eigentumswohnungen studieren und für Wohnungen, die mit Ihrer Wohnung hinsichtlich Lage, Baujahr und Größe vergleichbar sind, einmal die zugrunde liegenden m²-Preise ausrechnen. Dadurch erhalten Sie eine Bandbreite von Preisen, die Sie zum Vergleich dann auf Ihre Wohnung übertragen können, indem Sie die ermittelten m²-Preise mit der Wohnfläche Ihrer Wohnung multiplizieren.
Allerdings entsprechen diese Preise nur den Vorstellungen der Anbieter; denn welcher Kaufpreis schließlich mit dem Käufer ausgehandelt wurde, werden Sie nicht aus dem Inserat erfahren. Sie sollten diese Methode daher nur bedingt anwenden. Auf jeden Fall sollten Lage und Baujahr Ihrer Wohnung mit der Vergleichswohnung übereinstimmen, sonst hinkt Ihr Vergleich schneller, als dass er Ihnen dienen könnte.
Um den genauen Preis für Ihre Wohnung festzulegen, können sich auch Zu- und Abschläge zu den Vergleichspreisen ergeben, je nachdem, wie Sie Ihre Wohnung hinsichtlich Ausstattung, Zustand, Instandhaltungsbedarf und Umfeld zu den Vergleichswohnungen einschätzen.

Es kann für Sie auch hilfreich sein, wenn Sie stichprobenartig eine angebotene Vergleichswohnung besichtigen. Wenn Sie diesen Rat annehmen, möchte ich Sie aber bitten, dem Anbieter Ihre Absicht vorher anzukündigen und ihn zu bitten, seine Wohnung kurz anzuschauen zu dürfen. Sonst hält er Sie womöglich für einen Kaufinteressenten und ärgert sich, wenn sich dann herausstellt, dass Sie gar nicht kaufen wollen.

Scheuen Sie sich nicht, auch professionellen Rat einzuholen. Sie können z.B. den Immobilienfachmann von Ihrer Hausbank befragen, wie im Moment die Marktlage für Eigentumswohnungen am Ort Ihrer Wohnung aussieht, sofern die Bank dort Ihren Sitz hat. Natürlich können Sie auch einen Makler einschalten. Inseriert ein Makler solche Wohnungen, die Sie auch als Vergleichswohnung für Ihre Wohnung entdeckt haben? Dann kann es sich durchaus für Sie empfehlen, auch Ihre Wohnung über diesen Makler zu veräußern.

Natürlich können Sie auch ein Wertgutachten für Ihre Wohnung einholen. Das empfiehlt sich insbesondere, wenn Sie die Wohnung z.B. umfassend modernisiert haben oder schon sehr lange besitzen oder sich mit der Kaufpreisbestimmung schwer tun. Das kann jedoch einige hundert Euro kosten.

Führen Sie Besichtigungen organisiert und ohne Zeitdruck durch!

  • Geben Sie dem Interessenten die Möglichkeit, Sie kurzfristig auch von unterwegs erreichen zu können. Orts unkundige Interessenten erscheinen manchmal unbeabsichtigt verspätet zum Besichtigungstermin. Geben Sie Ihre Handy -Nr. bekannt, damit der Interessent Sie über eine mögliche Verzögerung auch informieren kann, wenn Sie schon zum Termin unterwegs sind.
  • Ist Ihre Wohnung auch zu finden? Machen Sie ein Schild an die betreffende Türglocke, damit die Interessenten bei der richtigen Wohnung läuten. Ggf. ist zusätzlich auch ein Hinweisschild im Treppenhaus sinnvoll.
  • Nehmen Sie sich möglichst viel Zeit für den Interessenten: Es ist durchaus keine Seltenheit, dass Sie für einen ernsthaften Interessenten eine Stunde oder mehr benötigen. Es kann auch sein, dass der Interessent die Wohnung mehrmals zu verschiedenen Tageszeiten besichtigen will. Freuen Sie sich darüber, denn das ist ein Zeichen für ernsthaftes Interesse. Zeigen Sie dem Interessenten auch die zur Wohnung gehörenden Nebenräume wie Keller, Dachboden oder Parkstellplatz.
  • Weisen Sie den Interessenten auf Besonderheiten in der Wohnung hin: Es gibt in Ihrer Wohnung Abweichungen von der Norm? Oder die Wohnung hat besondere Ausstattungsmerkmale? Dann sollten Sie den Interessenten ruhig darauf hinweisen. Sie bauen dadurch Vertrauen auf, weil Sie auch ohne die Nachfrage des Interessenten ihm diese Details mitgeteilt haben.

Geben Sie dem Interessenten die Möglichkeit, die Wohnung zu inspizieren:

Manche Interessenten klopfen Wände ab, öffnen Fenster, lassen Wasserhähne laufen, stellen die Heizung an und wollen jede noch so kleine Ecke der Wohnung inspizieren und abmessen, ob Ihr Kleiderschrank wirklich reinpasst. Halten Sie für solche Interessenten unbedingt ein Maßband, falls erforderlich eine Haushaltsleiter, Handschuhe und ggf. weitere Utensilien bereit. Dadurch machen Sie ihnen eine Freude und tragen wesentlich zur Entscheidungsfindung bei.

Lassen Sie sich ggf. unterstützen!

Nehmen Sie einen Familienangehörigen oder eine Person Ihres Vertrauens zur Durchführung der Besichtigung mit, insbesondere, wenn Sie wenig Erfahrung damit haben. Aber machen Sie unbedingt klar, welche Fragen nur Sie beantworten wollen. Manche Helfer neigen dazu, übereifrig zu werden und kommen regelrecht in eine „Erzählstimmung.“ Das kann schnell unpassend oder lästig für den Interessenten werden.

Werten Sie jede Besichtigung für sich aus:

Was war gut, was war schlecht? Gab es Fragen, die Sie nicht beantworten konnten oder mit denen Sie nicht gerechnet haben? Wie lange hat die Besichtigung gedauert? Woher kam der Interessent? Was sucht er konkret? Wenn Sie diese Fragen für sich beantworten, können Sie das nächste Mal vielleicht besser vorbereitet in den Termin gehen. Informationen zum Interessenten liefern Ihnen womöglich Anhaltspunkte, für wen die Wohnung besonders gut geeignet sein könnte. Darauf können Sie dann in Ihrem Inserat ggf. noch stärker hinweisen.

Bitten Sie die Interessenten um ein möglichst kurzfristiges Feed-back.

In der Regel wird der Interessent Ihnen von sich aus Bescheid geben. Warten Sie darauf, aber vertrauen Sie nicht darauf, dass er Sie in jedem Fall informiert. Erfahrungsgemäß dauert es maximal eine halbe Woche, bis der Interessent für sich entschieden hat, ob er die Wohnung möchte. Hören Sie dann immer noch nichts von Ihm, halte ich es für sinnvoll, nicht länger zu warten und auch nicht nachzuforschen sondern gleich weiter zu suchen.

Werten Sie das erhaltene Feed-back sachlich aus: Ist die Wohnung dem Interessenten zu laut? Zu teuer? Zu groß? Daran können Sie zwar für den Interessenten nichts ändern, aber vielleicht sollten Sie Ihr Inserat umformulieren oder zusätzliche Punkte aufnehmen?

Damit müssen Sie rechnen:

  • Der Verkauf Ihrer Wohnung kann länger dauern, als Sie angenommen haben. Je nach Marktlage kann es bis zu 1,5 Jahren oder länger dauern.
  • Die aktuelle Jahreszeit kann sich nachteilig auf Ihre Vertriebsabsicht auswirken. Beispielsweise kann es im Winter schwieriger sein, eine Wohnung zu veräußern, wenn das Wetter recht matschig und trüb ist. Dagegen steigt die Kauflaune mancher Leute im Frühling, wenn es grün und heller geworden ist. Ich persönlich habe z.B. die Erfahrung gemacht, dass der Herbst neben dem Frühjahr die beste Zeit für einen Wohnungsverkauf ist.
  • Manche Interessenten wollen vorher zur Probe übernachten, um festzustellen, ob die Wohnung zu ihnen passt. Man kann, man muss aber nicht jeden Wunsch erfüllen. Eine Zustimmung zu einer Übernachtung würde ich z.B. erst dann geben, wenn der Interessent eine wohnungen-anbietenszusage für die Wohnung vorlegen kann und wenn sicher ist, dass er nach einer guten Nacht, die er in Ihrer Wohnung womöglich verbringt, die Wohnung auch kaufen will. Sollte dies aber nur einer von noch mehreren Punkten sein, die der Interessent klären möchte, dann empfehle ich Ihnen, erst alle anderen offenen Punkte zu klären. Will er dann immer noch übernachten, sollte er Ihnen einen kurzfristigen Notartermin in Aussicht stellen. Außerdem empfehle ich Ihnen, ein Sicherheitspfand wie den Personalausweis gegen die Aushändigung des Wohnungsschlüssels einzufordern. Abschließend können Sie für diesen Fall ruhig klären, ob der Interessent auch bereit ist, die möglichen Kosten für die Übernachtung z.B. anteilig zur Monatsmiete zu bezahlen. Im Falle des Erwerbs können Sie ja dann die Übernachtungskosten mit dem Kaufpreis verrechnen.
Jetzt eine Eigentumswohnung inserieren