Maklerprovision: wer sie bezahlt, was sie kostet und wie sie berechnet wird

Unser Ratgeber rund um die Maklerprovision beantwortet viele Fragen und gibt Tipps für Verkäufer sowie Käufer und Vermieter

die Beauftragung von Maklern und deren Honorierung funktioniert nicht immer reibungslos (Bild istock)

am Anfang steht der Maklerauftrag

Wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung beauftragen möchten, dann gelten diese Regeln

  • Wird der Makler vom Verkäufer mit dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung beauftragt, zahlt der Verkäufer die vereinbarte Provision. Es gilt das Bestellerprinzip
  • Der Makler kann sowohl für den Verkäufer, als auch für den Käufer vermittelnd tätig werden. Wird der Makler für beide Parteien tätig, dann darf der Makler vom Käufer maximal denselben Betrag verlangen, wie vom Verkäufer. Verzichtet der Makler jedoch auf die Provision vom Verkäufer, dann muss auch der Käufer keine Provision bezahlen.
  • Makleraufträge müssen schriftlich festgehalten werden. Mündliche Vereinbarungen sind nicht mehr erlaubt.
  • Diese Regeln gelten nur, wenn der Käufer als Verbraucher, also als Privatperson kauft. Für gewerblich tätige Käufer wie z.B. Vermögensverwaltungen kann von diesen Regeln abgewichen werden.
  • Anzuwenden sind die Regeln auf Eigenheime wie Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Einfamilienhäuser (auch mit Einliegerwohnung).
  • Für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Bauplätzen gilt diese Regelung nicht, hier können die Parteien auch andere Vereinbarungen treffen.

Praxistipp:

Wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft werden soll, wird üblicherweise der Verkäufer den Makler zuerst beauftragen. Was nicht geht ist, dass die Provision dann komplett vom zukünftigen Käufer bezahlt wird. Hier gilt jetzt der Grundsatz, dass der Verkäufer den Makler bezahlt, weil er ihn auch bestellt hat. (Besteller-Prinzip)

Verlangt der Makler vom Käufer ebenfalls eine Provision, dann darf die Käuferprovision nicht höher sein, als die Verkäuferprovision. Die Regel gilt nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Ein Verbraucher ist, wer zur eigenen privaten Bedürfnisbefriedigung Waren oder Dienstleistungen kauft.

Wie hoch darf die Maklerprovision sein?

Das ist abhängig von der beauftragten Tätigkeit:

  • Beim Verkauf einer Wohnimmobilie sind die Maklerhonorare bundesweit uneinheitlich und liegen zwischen 2% bis 6% vom Kaufpreis zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von derzeit 19%. Je nach Region und Preis der Immobilie als auch Professionalität des Maklers kann die Maklerprovision unterschiedlich hoch sein.

Beispiel für die Berechnung der Maklercourtage bei Verkauf:

Kaufpreis Haus in €  Maklerprovision in % 

Maklerprovision in € 

MwSt. (19%) in €  Maklerprovision brutto in €
400.000 2% 8.000.- 1.520.- 9.520.-
400.000 3% 12.000.- 2.280.- 14.280.-
400.000 4% 16.000.- 3.040.- 19.040.
400.000 5% 20.000.- 3.800.- 23.800.-
400.000 6% 24.000.- 4.560.- 28.560.-

 

Bei der Vermietung einer Wohnimmobilie darf der Makler bundesweit maximal 2 Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer verlangen. Das Honorar ist erst mit erfolgreicher Vermittlung fällig. Der Makler hat dann eine Rechnung über seine erbrachte Leistung zu legen.

Beispiel für die Berechnung der Maklercourtage bei Vermietung:

Kaltmiete in €  Maklerprovision  Betrag in €  MwSt (19%) €  Provision brutto in €
   250 2 x Kaltmiete    500.-      95.-     595.-
   500 2 x Kaltmiete  1.000.-     190.-    1.190.-
1.000 2 x Kaltmiete  2.000-     380.-    2.380.-
1.500 2 x Kaltmiete  3.000.-     570.-    3.570.-
2.000 2 x Kaltmiete  4.000.-     760.-    4.760.-

Wie wird ein Maklerhonorar vereinbart und wann ist es fällig?

  1. Für die Vereinbarung genügt die Textform: Der Maklerauftrag muss schriftlich abgefasst sein: es muss also mindestens eine Email, ein Formular oder eine Textnachricht vorliegen, in der vereinbart wird, dass der Makler seine Dienstleistung erbringen soll. (§ 656a BGB – Einzelnorm (gesetze-im-internet.de)

Eine rein mündliche Beauftragung reicht nicht aus, der Makler hätte in diesem Fall keinen Anspruch auf ein Maklerhonorar.

  • Das Maklerhonorar ist erfolgsabhängig: Grundsätzlich soll der Makler einen Käufer oder Mieter finden. Leider ist hier das Gesetz nicht eindeutig, denn was passiert, wenn ein Käufer gefunden wurde, jedoch kein Kaufvertrag zustande kommt?

Sofern die Vereinbarung mit dem Makler nur das „Nachweisen“ von Interessenten beinhaltet, kann auch dann ein Maklerhonorar verdient sein, obwohl kein Kaufvertrag zustande gekommen ist.

Vorsicht: vermeiden Sie Makleraufträge, in denen sich die Leistung des Maklers nur auf das Nachweisen von Interessenten bezieht. Hier droht Konfliktpotential. Die Maklerprovision sollte erst fällig sein, wenn ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde.

Was sollte im Maklervertrag geregelt sein?

  • Im Maklerauftrag sollte sowohl die Höhe der Provision, als auch die Zahlungsmodalitäten verständlich und eindeutig geregelt sein.
  • Kein Vertrag ohne feste Laufzeit: Achten Sie auf adäquate Laufzeiten: ein Verkaufsauftrag sollte je nach Region und Marktlage innerhalb von 3 bis 9 Monaten erledigt sein, bei Vermietungsaufträgen sind die Laufzeiten kürzer und beinhalten oft nur wenige Wochen. Mit Ablauf der Frist ist der Vertrag automatisch beendet, es sei denn, der Auftraggeber wünscht eine Verlängerung. 

  • Kein Vertrag ohne klare Kündigungsregelung: Bei Schlechtleistung oder wenn sich der Makler nicht an Absprachen hält, sollte der Vertrag kündbar sein.

  • Kein Vertrag ohne Eignungsnachweis des Maklers: Immobilienmakler arbeiten selbständig und benötigen eine Gewerbeerlaubnis nach §34 c der Gewerbeordnung. Beauftragen Sie keinen Makler, falls er die erforderliche Gewerbeerlaubnis nicht vorlegen kann.

Häufige Fragen rund um die Beauftragung eines Maklers:

Einfacher Auftrag, Alleinauftrag, qualifizierter Alleinauftrag – was macht Sinn?

Beim einfachen Auftrag kann der Verkäufer mehrere Makler bestellen, die parallel arbeiten. Nur derjenige Makler erhält die Provision, der den Interessenten nachgewiesen hat, der die Immobilie kauft.

Tipp aus der Praxis: Der einfache Maklerauftrag macht heutzutage kaum noch Sinn. Denn wird dieselbe Immobilie von mehreren Maklern angeboten, merken das die Interessenten inzwischen dank Internet recht schnell. Erfahrungsgemäß ist es für Kaufinteressenten dann verwirrend und abschreckend, wenn sie von mehreren Maklern dasselbe Haus angeboten bekommen. Wer also mehrere Makler beauftragt, sollte sich um deren Koordination bemühen. Der einfache Maklerauftrag verspricht dann am ehesten Erfolg, wenn die beteiligten Makler auf verschiedene Netzwerke zugreifen können und unterschiedliche Kanäle für die Interessentengewinnung haben. Bei Ferienhäusern, bei Bauernhäusern oder besonderen Alleinlagen kann es noch erfolgsversprechender sein, mehrere Makler mit einfachen Makleraufträgen zu verpflichten.

Beim Alleinauftrag beauftragt der Verkäufer nur einen Makler. Der Verkäufer kann hier aber ebenfalls parallel zum Makler tätig werden und das Kaufobjekt in seinem Bekanntenkreis anbieten. Findet der Verkäufer dann einen Käufer ohne die Hilfe des Maklers, ist auch keine Maklerprovision zu bezahlen. Auch der Alleinauftrag ist oft nicht konfliktfrei, wenn der Eigentümer ohne Absprache mit seinem Auftragnehmer selbst tätig wird. Es empfiehlt sich daher für Eigentümer, die selbst tätig werden wollen, die eigenen Interessenten aus dem Suchradius eines Maklers zu trennen, um Konflikte zu vermeiden. Denn dann ist schneller und einfacher geklärt, ob man die Unterstützung des Maklers benötigt oder nicht.

Beim qualifizierten Alleinauftrag wird nur der beauftragte Makler tätig. Melden sich  die Kaufinteressenten direkt beim Eigentümer, dann hat er sie an den Makler zu verweisen. Hier überlässt der Verkäufer die komplette Immobilienvermarktung seinem Makler. Der qualifizierte Alleinauftrag ist Maklers Liebling, denn hier soll ausschließlich über ihn verkauft werden. Parallele Tätigkeiten von Eigentümer oder anderen Maklern sind zu unterlassen. Diese Vertragsform schafft die klarsten Verhältnisse und sollte den Makler auch am meisten motivieren.

Kann ich einen Maklerauftrag widerrufen?

Grundsätzlich ja, wenn

  • Der Makler Sie nicht über ihr Widerrufsrecht informiert hat und Sie als Privatperson handeln,
  •  Wenn Sie ihr Widerrufsrecht innerhalb der Widerrufsfrist ausüben.

Meistens soll der Makler unmittelbar nach seiner Beauftragung tätig werden. Da er aber nur im Erfolgsfall bezahlt wird, ist es naheliegend, dass er seine Tätigkeit erst aufnimmt, wenn sein Auftrag „in trockenen Tüchern“ ist und die Widerrufsfrist beendet ist. In der Praxis geht man daher dazu über, auf die Widerrufsfrist zu verzichten und den Makler sofort mit dem Verkauf zu beauftragen.

Noch mehr Infos rund um die Beauftragung eines Maklers finden Sie gleich hier:

Woran erkenne ich einen guten Makler? 

Was ist meine Immobilie wert? Wie der marktgerechte Kaufpreis für eine Wohnimmobilie bestimmt wird