Erbschaft- und Schenkungsteuer besteuern den unentgeltlichen Übergang von Vermögen — die Erbschaft von Todes wegen, die Schenkung zu Lebzeiten. Beide sind im selben Gesetz (ErbStG) geregelt und folgen denselben Freibeträgen und Sätzen. Bei Immobilien ist sie oft die teuerste Nebenfolge einer Erbschaft.
Die Freibeträge (seit 2009 unverändert) hängen am Verwandtschaftsgrad:
| Ehegatte / eingetr. Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € (400.000 €, wenn der Elternteil verstorben ist) |
| Eltern/Großeltern (bei Erbschaft) | 100.000 € |
| alle Übrigen (Geschwister, Nichten, Freunde …) | 20.000 € |
Was über dem Freibetrag liegt, wird nach Steuerklasse besteuert — von 7 % (nahe Verwandte, Klasse I) bis 50 % (Nichtverwandte, Klasse III).
Warum das gerade bei Immobilien brennt: Der Wert wird mit dem Verkehrswert angesetzt. Das Jahressteuergesetz 2022 hat die Bewertungsregeln an die ImmoWertV 2021 angepasst — seit 2023 fallen die steuerlichen Werte spürbar höher aus. Ein geerbtes Stadthaus übersteigt den Kinder-Freibetrag von 400.000 € heute schnell, und die Erben müssen Steuer zahlen, ohne dass Geld geflossen ist.
Das Familienheim ist der wichtigste Ausweg:
- Ehegatte: steuerfrei, wenn er die selbstgenutzte Wohnung erbt und zehn Jahre selbst bewohnt — ohne Flächengrenze.
- Kinder: steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche, bei unverzüglicher Selbstnutzung für zehn Jahre. Der darüberliegende Teil wird besteuert.
Gestaltung zu Lebzeiten: Die Freibeträge lassen sich alle zehn Jahre erneut nutzen — frühzeitiges Schenken verteilt das Vermögen steuerschonend. Ein vorbehaltener Nießbrauch senkt zudem den steuerlichen Wert der Schenkung. Weil hier viel Geld auf dem Spiel steht und die Regeln komplex sind, ist das der klassische Fall für steuerliche Beratung — dies ist keine Steuerberatung, sondern eine Orientierung. Siehe auch Erbengemeinschaft und Erbrecht.