Der Ertragswert ist das Ergebnis des Ertragswertverfahrens: der Wert einer Immobilie, abgeleitet aus den Erträgen, die sie dauerhaft abwirft. Er ist die maßgebliche Größe bei vermieteten Objekten — Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien, Anlageobjekten.
Gerechnet wird mit der marktüblich erzielbaren Miete, nicht mit der zufällig vereinbarten. Das ist wichtig: Ein Haus mit langjährigen Altmietern unter Marktniveau hat trotzdem den Ertragswert, den der Markt hergibt — der Abstand zwischen beidem ist Chance und Risiko zugleich und wird gesondert berücksichtigt.
Zwei verbreitete Irrtümer:
- Ertragswert ist nicht Rendite. Der Ertragswert ist ein Wert in Euro, die Rendite ein Verhältnis in Prozent. Ein hoher Ertragswert bedeutet nicht wenig Gewinn, sondern viel Ertrag.
- Ertragswert ist nicht der Kaufpreis. Er ist ein begründeter Schätzwert zum Stichtag. Was am Markt gezahlt wird, kann darüber oder darunter liegen.
Der Zusammenhang zum Liegenschaftszinssatz ist gegenläufig und stark: Je höher der Zinssatz, desto niedriger der Ertragswert. Ein hoher Zinssatz drückt aus, dass der Markt die Erträge dieser Lage als riskanter oder weniger nachhaltig einschätzt — und bezahlt sie entsprechend schlechter.