Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht: Sie belastet ein Grundstück mit einem Geldbetrag und wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Geregelt ist sie in den §§ 1191 bis 1198 BGB.
Sie ist der Regelfall. Nahezu jede Immobilienfinanzierung in Deutschland wird über eine Grundschuld besichert, nicht über eine Hypothek. Der Grund steckt in einem einzigen Wort:
Die Grundschuld ist nicht akzessorisch — sie hängt nicht am Darlehen. Sie steht für sich. Daraus folgt alles Weitere:
- Sie sinkt beim Tilgen nicht mit. Wer 300.000 Euro schuldet und 200.000 getilgt hat, hat immer noch eine Grundschuld über 300.000 Euro im Grundbuch stehen.
- Sie ist wiederverwendbar. Für eine spätere Sanierung oder Umschuldung kann dieselbe Grundschuld erneut als Sicherheit dienen — ohne Notar, ohne neue Eintragung, ohne Kosten.
- Sie erlischt nicht von selbst. Ist das Darlehen zurückgezahlt, bleibt sie eingetragen, bis sie ausdrücklich gelöscht wird. Sie wird dann zur Eigentümergrundschuld.
Was die Verbindung zum Kredit herstellt, ist die Sicherungsabrede (auch Zweckerklärung) — ein Vertrag zwischen Bank und Eigentümer neben dem Grundbuch. Sie regelt, wofür die Grundschuld haften darf und wann sie zurückzugeben ist. Sie ist das wichtigste Dokument der ganzen Konstruktion und der Grund, warum die Bank nicht einfach vollstrecken darf, obwohl im Grundbuch nichts von einem Darlehen steht.
Fast immer wird zusätzlich die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung beurkundet. Sie erspart der Bank im Ernstfall den Klageweg — sie kann direkt vollstrecken.
Löschen oder stehen lassen? Nach der Tilgung erteilt die Bank eine Löschungsbewilligung. Die Löschung kostet Notar- und Grundbuchgebühren. Wer in absehbarer Zeit erneut finanzieren will, lässt die Grundschuld oft bewusst stehen — beim Verkauf verlangt der Käufer dagegen in der Regel ein lastenfreies Grundbuch.