Die Mieterhöhung bei frei finanzierten Wohnungen ist in den §§ 557–561 BGB geregelt. Ein Vermieter kann die Miete nicht nach Belieben anheben — er braucht einen der gesetzlich vorgesehenen Wege, und jeder hat eigene Grenzen.
Die drei Wege:
- Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) — der Regelfall im laufenden Mietverhältnis. Voraussetzungen und Grenzen siehe unten.
- Staffelmiete (§ 557a) oder Indexmiete (§ 557b) — schon bei Vertragsschluss vereinbart. Während ihrer Laufzeit ist Weg 1 gesperrt.
- Modernisierungsmieterhöhung (§ 559) — nach einer Modernisierung: 8 % der Kosten jährlich, gedeckelt bei 3 €/m² in sechs Jahren.
Die Regeln für Weg 1 (§ 558):
- Jahressperrfrist: Die Miete muss beim Wirksamwerden der Erhöhung mindestens zwölf Monate unverändert gewesen sein; das Verlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Wirksam wird die neue Miete damit frühestens 15 Monate nach der letzten Änderung.
- Kappungsgrenze: höchstens 20 % in drei Jahren — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Landesverordnung auf 15 % abgesenkt.
- Form und Begründung: Das Verlangen muss in Textform ergehen und begründet sein — durch Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen.
Der Mieter muss zustimmen — die Erhöhung tritt nicht automatisch ein. Er hat dafür Zeit bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens (Überlegungsfrist). Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem übernächsten Monat. Stimmt er nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Das Sonderkündigungsrecht: Innerhalb der Überlegungsfrist kann der Mieter außerordentlich kündigen — dann tritt die Erhöhung nicht ein, und das Mietverhältnis endet zum Ablauf des übernächsten Monats.
Bei Neuvermietung gilt kein § 558, sondern die Mietpreisbremse — in angespannten Märkten höchstens 10 % über der Vergleichsmiete.