Die Wertermittlung bestimmt den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie. Er ist in § 194 BauGB definiert: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag zu erzielen wäre — ohne Zwang, ohne persönliche Sonderinteresse. Einen „wahren“ Wert gibt es nicht, nur einen begründeten Schätzwert zu einem bestimmten Tag.
Das Verfahren regelt seit dem 1. Januar 2022 die ImmoWertV 2021. Sie hat sechs Regelwerke in einer Verordnung zusammengefasst: die ImmoWertV 2010 und die fünf Richtlinien (Bodenrichtwert-, Sachwert-, Vergleichswert-, Ertragswert- und Teile der Wertermittlungsrichtlinie). Aus 24 Paragrafen wurden 54.
Drei Verfahren, ein Ziel:
- Vergleichswertverfahren (§§ 24–26) — was Vergleichbares gekostet hat. Standard bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken.
- Ertragswertverfahren (§§ 27–34) — was das Objekt einbringt. Standard bei vermieteten Objekten.
- Sachwertverfahren (§§ 35–39) — was der Neubau kosten würde, abzüglich Alterung. Standard bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.
Die Verfahren stehen gleichrangig — es entscheidet, welche Daten für das Objekt am besten passen. Mehrere Verfahren dürfen kombiniert werden; der Gutachter begründet dann, wie er zum Ergebnis kommt.
Nicht verwechseln: Der Verkehrswert ist etwas anderes als der Beleihungswert der Bank (vorsichtiger, langfristig) und als der Grundsteuerwert des Finanzamts (reine Steuergröße). Drei Werte, drei Zwecke, drei Zahlen — für dieselbe Immobilie.