Umwandlung

Die wichtigsten Bestimmungen zur Wohnungsumwandlung und zum Zeitmietvertrag

1. Die Wohnungsumwandlung

Von einer Umwandlung spricht man, wenn in einem Mehrfamilienhaus aus Mietwohnungen Eigentumswohnungen werden. Auch wenn dann die Wohnung des Mieters verkauft wird, bleibt der Mietvertrag weiter bestehen. §566 BGB: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer der Wohnung kann auch nicht die Miete neu festsetzen.

Bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ist folgendes zu beachten:

  • Der Mieter hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Wenn der Mieter seine Wohnung erwerben möchte, muss er aber die Ausübung seines Vorkaufsrechtes gegenüber dem Vermieter erklären (§577 BGB).
  • Für den neuen Eigentümer einer umgewandelten Mietwohnung gilt die Kündigungssperrfrist von 3 Jahren (§577a Abs. 1 BGB). Der neue Vermieter kann also erst nach Ablauf von 3 Jahren seit dem Erwerb (hier gilt das Datum der Grundbucheintragung) wegen Eigenbedarf oder Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen.
  • Die Frist der Kündigung durch den Vermieter kann sich bis auf 10 Jahre in Gemeinden oder Teilen von Gemeinden verlängern, wenn die Landesregierung dies durch Rechtsverordnung bestimmt. Je nachdem, wie angespannt die Wohnungsmarktsituation vor Ort tatsächlich ist, können die Länder die Kündigungssperrfrist nach der Mietrechtsreform von 3 Jahren auf 4, 5, 6, 7, 8, 9 oder auch auf 10 Jahre verlängern. Nach Ablauf der Kündigungssperrfrist kann der Vermieter bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes und unter Wahrung der allgemeinen gesetzlichen Kündigungsfristen, die bis zu 9 Monaten betragen können, kündigen.

Auch hier kann der Mieter sein Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel des §574 BGB ausüben.

Wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, ist es wichtig zu wissen, ob das Gebäude in einem Gebiet liegt, für das die Landesregierung eine Sperrfrist vorgesehen hat. Dann können umgewandelte Wohnungen erst nach Ablauf der Sperrfrist und unter Einhaltung der normalen Kündigungsfristen gekündigt werden.

Bei Sozialwohnungen gilt eine besondere Kündigungssperre. Der Käufer der umgewandelten Sozialwohnung darf so lange wegen Eigenbedarf nicht kündigen, wie die gekaufte Eigentumswohnung den Bindungen für Sozialwohnungen unterliegt.

2. Zeitmietvertrag

Hier hat sich durch die Mietrechtsreform von 2001 eine wichtige Veränderung ergeben. Der bislang zulässige einfache Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption des Mieters (§ 564c Abs.1 BGB a. F.) ist entfallen. Für einfache Zeitmietverträge, die bis 1.September 2001 bereits bestanden, gelten allerdings aus Vertrauensschutzgründen weiter.

Jetzt gibt es nur noch einen echten Zeitmietvertrag, der mit Ablauf der vereinbarten Zeit tatsächlich endet. Er ist in § 575 BGB geregelt. Für diesen Vertrag gibt es keine gesetzliche Laufzeitbeschränkung mehr. Der Zeitmietvertrag kann also auf 2, aber auch auf 10 Jahre abgeschlossen werden.

Aus Gründen des Mieterschutzes ist ein Zeitmietvertrag nach §575 Abs. 1 BGB nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. So muss der Vermieter einen Befristungsgrund haben, z.B.

  • spätere Eigenbedarf des Vermieters,
  • geplante Instandsetzung der Wohnung,
  • beabsichtigte spätere Vermietung der Wohnung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten (z.B. ein Werksangehöriger)

Der Vermieter muss dem Mieter den Befristungsgrund bei Abschluss des Vertrages außerdem schriftlich mitteilen. Wenn diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, ist das Mietverhältnis unbefristet. Ein Wechsel zwischen den Befristungsgründen während des laufenden Vertrages ist nicht möglich. Bleibt der eigentliche Grund der gleiche und ändert sich nur der Sachverhalt (z.B. an Stelle des Sohnes will jetzt die Tochter des Vermieters in die Wohnung einziehen) so ist das unschädlich. Der Vertrag endet dann trotzdem wie vereinbart mit Zeitablauf.

Der Befristungsgrund muss am Ende der Laufzeit natürlich noch vorliegen. Fällt der Grund weg, will z.B. Sohn oder Tochter des Vermieters in einer anderen Stadt leben, dann hat der Mieter einen Anspruch auf die Entfristung des Mietverhältnisses. Die Entfristung erfolgt aber nicht automatisch, der Mieter muss sein Interesse daran selbst geltend machen (§575 Abs. 3 BGB).

Bei einem Zeitmietvertrag hat der Mieter einen gesetzlichen Auskunftsanspruch darüber, ob der Grund für die Befristung des Mietverhältnisses am Ende der Laufzeit noch vorliegt.

Er kann bis zu 4 Monate vor Ablauf des Zeitmietvertrages vom Vermieter Auskunft darüber verlangen, ob der bei Vertragsschluss angegebene Befristungsgrund noch vorliegt (§575 Abs.2 BGB). Der Vermieter muss dann binnen 1 Monat antworten. Antwortet der Vermieter erst später, dann kann der Mieter entsprechend länger wohnen bleiben. Wenn der Vermieter mitteilt, dass der Befristungsgrund erst später eintreten wird, dann kann der Mieter vom Vermieter eine Verlängerung des Mietvertrages um diesen Zeitraum verlangen.

Wichtig: Beim Zeitmietvertrag gelten Sozialklausel und Räumungsschutz nicht. Der Mieter muss also, vorausgesetzt der Befristungsgrund liegt noch vor, bei Vertragsende sofort ausziehen.