Vermögensaufbau mit Immobilien

Ratgeber Vermögensaufbau mit Immobilien

Mit diesem Ratgeber möchten wir jedem, der sich mit Vermögensaufbau befasst, Unterstützung dazu geben, ob es für sie oder ihn sinnvoll ist, mit Immobilien Vermögensaufbau zu betreiben. Damit unsere Tipps für Sie, liebe Nutzer auch hilfreich sind, klären wir zunächst einige notwendige Grundlagen, die jeder im Zusammenhang mit Vermögensaufbau und Immobilien kennen sollte.

„Im Einkauf liegt der Gewinn“

Wie jede Geldanlage, haben auch Immobilien als Vermögensanlage Vor- und Nachteile, die man kennen sollte. Diese Aspekte und wichtige Erfolgsfaktoren für den Vermögensaufbau mit Immobilien möchten wir hier beleuchten. Wer heute mit Immobilien seinen Vermögensaufbau gestalten will, sollte sich mit dem Immobilienmarkt und damit befassen, wie die Preisbildung auf diesem Markt erfolgt. Ob man günstig oder teuer einkauft, kann für den Erfolg des Vermögensaufbaus entscheidend sein. Aber die Betonung liegt hier auf „kann“, denn gerade bei Wohnimmobilien ist der Preis auch oft ein Indikator dafür, wie attraktiv und nachgefragt eine Lage oder ein Standort ist.

Wie man die passende Immobilie findet, ob eine vermietete Wohnung als Anlage geeignet ist und welche aktuellen Trends es beim Vermögensaufbau mit Immobilien gibt, möchten wir ebenfalls vorstellen. Denn der Markt für Anlageimmobilien bleibt nicht stehen, hier gibt es Entwicklungen und Dienstleistungen, die den Vermögensaufbau mit Immobilien unterstützen. Auch dazu möchten wir informieren und Tipps geben.

Vermögensaufbau mit Immobilien geplant?

Vermögensaufbau mit Immobilien

Grundlagen für den Vermögensaufbau mit Immobilien

Was ist Vermögensaufbau?

Bei Google findet sich hier folgende Definition:

Das Erarbeiten, Zusammentragen von Vermögenswerten zum Aufbau eines Vermögens

Aber was bedeutet denn Vermögensaufbau für mich konkret?

Je nachdem, wen man fragt, fallen hier die Antworten ganz unterschiedlich aus: Die einen verfolgen klare Renditeziele, legen sich Sparpläne zu, andere wollen ein passives Einkommen erzielen oder einen Betrag X zu einem bestimmten Zeitpunkt zur Verfügung haben.

Deswegen sollte man im ersten Schritt klären:

  • Welche Ziele verfolge ich mit meinem Vermögensaufbau?
  • Welche Handlungsspielräume habe ich jetzt dazu?
Tipp

Die zweite Frage zielt darauf ab, was ich aktuell für meinen Vermögensaufbau leisten kann, also z.B. bereit bin, dafür zu sparen oder zu erarbeiten – ganz im Sinne der oben genannten Definition. Das Schema der Vermögenspyramide bietet dafür einen Leitfaden.

Die Vermögenspyramide

Vermögenspyramide

Das Fundament des Vermögensaufbaus bildet die Existenzsicherung. Dazu gehören Krankenkasse, Privathaftpflicht, Absicherung für Arbeitslosigkeit, Unfall, Erwerbsunfähigkeit/Berufsunfähigkeit, Krankheit, Verdienstausfall etc. Über die gesetzlichen Pflichtversicherungen sind zwar wesentliche Risiken abgesichert. Da jedoch weitere Risiken bestehen können, die je nach persönlicher Lebenssituation ganz unterschiedlich sind, sollte jeder für sich bestimmen, welche Risiken sie/er hat und wie sie/er sich dagegen absichern möchte. Diese Absicherung kann eine Liquiditätsreserve sein, das können weitere Versicherungen sein oder eine Änderung von Lebensgewohnheiten, um Risiken auszuschließen.
Fazit: Hier ist man einfach sich selbst und seiner Familie gegenüber verantwortlich.

Ist das persönliche Fundament abgesichert, macht es Sinn, den Kapitalaufbau anzugehen. Traditionell wurden für den Kapitalaufbau Sparbücher, Festgeld, Lebensversicherungen, festverzinsliche Wertpapiere, Immobilien und Steueroptimierungsmaßnahmen empfohlen. Da aber die Zeiten von Positivzinsen vorbei sind, bieten viele dieser Kapitalanlagen keine Verzinsung mehr. Für manche dieser Geldanlagen sind schon Negativzinsen in der Diskussion. Viele Anlagen erwirtschaften keinen Zinseszins mehr und festverzinsliche Wertpapiere sind fast komplett vom Markt verschwunden. Sie eignen sich noch als Liquiditätspuffer, können aber keinen eigenständigen Beitrag zum Kapitalaufbau leisten. Viele Anleger weichen daher bereits in der frühen Phase einer Vermögensbildung auf Immobilien oder Anlagen mit höheren Risiken aus.

Als Dach der Vermögenspyramide sind dann Geldanlagen mit hoher Rendite vorgesehen, das sind traditionell Aktien, Obligationen, Optionen, Fonds, Firmenbeteiligungen und solche Anlagen die große Chancen, aber auch hohe Risiken bieten. Diese Anlagen sollten nach dem Schema der traditionellen Vermögenspyramide erst dann verfolgt werden, wenn das (Lebens-)Fundament des Anlegers abgesichert ist.

Fazit

Die Vermögenspyramide ist ein simples Schema, an dem man sich für den Vermögensaufbau orientieren kann. Sie zeigt aber auch, dass in Zeiten, in denen es an risikoarmen festverzinslichen Geldanlagen mangelt, Sparer zwangsläufig auf riskantere Anlageformen ausweichen müssen.

Was ist Vermögensaufbau mit Immobilien?

Der Vermögensaufbau mit Immobilien hat für Privatanleger 3 Komponenten:

  • Kauf einer vermieteten Wohnimmobilie
  • Aufnahme eines Immobilienkredits, der über eine längere Laufzeit abbezahlt wird
  • Als (erfahrungsgemäß realistische) dritte Komponente die Wertsteigerung der Immobilie, die durch steigende Mieten und einen Wertzuwachs erzielt wird

Wohnimmobilien werden hier deshalb gewählt, weil es für Sparer mit ausreichender Bonität recht einfach ist, eine vermietete Wohnung mit einem Bankkredit zu erwerben. Wohnimmobilien gelten aus der Sicht der Banken als gut finanzierbar und risikoarm. (Gewerbeimmobilien werden hier nicht besprochen, da Märkte, Risiken und Finanzierbarkeit von Gewerbeimmobilien erheblich anders liegen und Gewerbemieten in der Regel umsatzsteuerpflichtig sind)

Aufnahme eines Immobilienkredits deshalb, weil eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage im Prinzip wie ein Umkehrsparbuch funktioniert: Ziel ist es, sich von der Bank Geld zu leihen und den Kredit zu einem möglichst hohen Anteil aus den Auszahlungen der Immobilie, also über die Mieteinnahmen und Steuerersparnisse zurückzubezahlen. Am Anfang steht ein hoher Kreditbetrag der kontinuierlich abgetragen wird. Am Ende ist die Immobilie abbezahlt und der Kredit getilgt. Der Wert der Immobilie entspricht dann dem gebildeten Vermögen.

In einem Marktumfeld von Niedrigzinsen oder sogar Negativzinsen ist der Hebel eines Immobilienkredits natürlich noch höher. Die Immobilie kann schneller und zu geringeren Kosten abbezahlt werden. Allerdings sind an den Immobilienmärkten parallel zu den Niedrigzinsen auch die Kaufpreise für Immobilien gestiegen. Der Zinsvorteil wird oft durch einen Preisanstieg bei den Immobilienkaufpreisen verringert. Solange die Immobilie jedoch einen Mietzins erwirtschaftet, der (bei vergleichbarem Risiko) über dem Zins anderer Sparanlagen liegt, bietet die Immobilie dem Anleger einen Vorteil.

Wie funktioniert Vermögensaufbau mit Immobilien?

Immobilienkaufpyramide

Erfolgspyramide für Immobilienanleger

Zusammengefasst ergibt sich für den Vermögensaufbau mit Immobilien diese Erfolgspyramide:

Für die Vorbereitung und Entscheidung, welche Immobilie wann gekauft wird, sollten Immobilienkäufer natürlich Sachkenntnis und Ausdauer mitbringen.

Der Kaufvorgang ist im Vergleich zur Vorbereitung dann kein großer Akt, sondern im Prinzip ganz einfach: man geht zu einer Bank, holt sich ein Darlehen und kauft damit eine vermietete Wohnung.

Mit der ersten Mietzahlung startet die Rückzahlung des Darlehens und der Vermögensaufbau beginnt.

Die drei Stufen für die Vorbereitung eines Immobilienkaufs

  • Im ersten Schritt sammelt der Anleger Wissen rund um die Immobilie als Kapitalanlage. Wichtige Bausteine sind Finanzierung, Mietrecht und Vergleichskriterien bei der Auswahl verschiedener Angebote
  • Im zweiten Schritt muss ein passendes Investitionsbudget bestimmt werden
  • Im dritten Schritt wird ein Suchprofil für das Aufspüren von geeigneten Anlageimmobilien erstellt. Spezialisierte Anlageberater und Makler können dabei Unterstützung leisten

Tipps zum Aufbau von Immobilien-Knowhow für den Vermögensaufbau mit Immobilien:

Angefangen von Büchern, Online-Artikeln, Ratgebern, Youtube-Videos und Online-Seminaren gibt es ein großes Angebot an Wissensvermittlung.

Tipps zum Aufbau von Immobilien-Knowhow

  • Grundlagen des Mietrechts und das Wissen um die Besteuerung von Immobilien als Kapitalanlage gehören unbedingt zum Basiswissen eines Immobilienanlegers. Die Beratung zu diesen beiden wichtigen Bereichen ist allerdings den Fachleuten, also den Anwälten, Notaren und Steuerberatern vorbehalten. Bei Ratgebern und Seminaren im Netz sollte man unbedingt darauf achten, dass die Wissensvermittler über die notwendigen Referenzen und Sachkenntnisse verfügen.
  • Learning bei Doing kann schneller zum Ziel führen. Dazu wählt man sich konkrete Immobilienangebote als Übungsbeispiel, studiert die vorhandenen Unterlagen dazu und rechnet eine mögliche Finanzierung mit Tilgungsplan aus. Kostenlose Online-Tilgungsrechner und Finanzierungsrechner erleichtern die Berechnung und ermöglichen Simulationen mit aktuellen Konditionen.
  • Abseits des Klassikers „vermietete Wohnung als Kapitalanlage“ finden sich alternative Konzepte, die auch für Immobilienanleger interessant sind, wie z.B. gemanagte Immobilien wie Mikroappartements, Immobilien mit langfristigen Mietverträgen und Seniorenimmobilien.
  • Professionelle Hilfe in Anspruch nehmen: Kostenlose Beratungsangebote, Renditevergleichsrechner, Vermittler, die sich auf Immobilienangebote für Kapitalanleger spezialisiert haben können dabei helfen, geeignete Anlageobjekte zu identifizieren und die passgenaue Finanzierung zu finden.

Immobilien-Knowhow für Anleger bei wohnung-jetzt.de

Eine Übersicht ausgewählter Artikel und Videos für Anleger, bietet die Online-Redaktion von wohnung-jetzt.de hier:

Wie bestimme ich mein Budget für den Kauf einer Immobilie?

Dabei soll man für sich diese Fragen beantworten:

  • Wieviel Immobilie kann ich mir leisten, bzw. was darf die Immobilie kosten?
  • Ist mein Vermögensaufbau gefährdet, wenn Probleme auftreten sollten?
Tipp

Wieviel Immobilie kann ich mir für meinen Vermögensaufbau leisten?

Die Banken empfehlen in der Regel, für den Kauf einer Immobilie wenigstens 20% Eigenkapital aufzubringen. Dann beträgt das Maximalbudget, gerechnet auf die gesamten Erwerbskosten.

  • Eigenkapital : 20 x 100 (Eigenkapital dividiert durch zwanzig multipliziert mit hundert)

Ein Anleger will mit 30.000 Euro eine Wohnung als Kapitalanlage erwerben:

  • 30.000 : 20 x 100 = 150.000 EUR
  • 150.000 EUR darf die Immobilie einschließlich Nebenerwerbsgebühren und Steuern kosten
Beispiel

Natürlich kann man auch mit weniger Eigenkapital einsteigen. Doch je weniger Kapital für den Kauf zur Verfügung steht, desto mehr sollten mögliche Risiken aus dem Kauf der Immobilie abgeklärt werden:

Risiken beim Kauf einer Immobilie:

  • Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt?
  • Was passiert, wenn Sonderumlagen für eine Sanierung bezahlt werden müssen?
  • Was passiert, wenn ich selbst nicht in der Lage bin, die vereinbarten Zuzahlungen in das Investment zu leisten?
Risiken

Jeder Investor sollte ein Mietausfallwagnis kalkulieren. Bei einer üblichen Anlagedauer von 10 Jahren und mehr läuft es erfahrungsgemäß nicht immer reibungslos. Wie belastbar ist das Investment, wenn die Miete einmal oder längere Zeit ausbleibt? Kann ich das verkraften? Wie kann ich mich dagegen absichern? Lässt die Bank mit sich reden, indem man z.B. mit der Tilgung aussetzen kann und Zinsen gestundet werden können? Insbesondere solche Anleger, die ohne Eigenkapital investieren, sollten unbedingt einen Krisenplan als Risikoabsicherung für mögliche Störereignisse für sich ausarbeiten.

Probleme sind alltäglich – wie man damit umgeht und sie löst, das macht den Unterschied

Tipp:

Liquiditätspuffer für Unvorhergesehenes bilden und bei der Finanzierung die Möglichkeiten von Tilgungsaussetzungen und Zinsstundungen zur Begegnung von Störfällen ausloten.

Vermögensaufbauplan mit Immobilien

Für die weitere Strategie bietet sich ein Vermögensaufbauplan an. Dabei werden Anschaffungsziele und Zeitpläne für den Kauf weiterer Immobilien aufgesetzt. Anleger, die sich ein Portfolio zulegen möchten oder ein passives Einkommen aus der Bewirtschaftung von Immobilien erzielen möchten, sollten sich unbedingt diese Mühe machen. Denn wer seine Pläne strukturiert und Ziele definiert, ist in der Regel erfolgreicher als ohne planvolles Vorgehen.

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