Er ist ein Werkvertrag — geschuldet ist ein Erfolg, nicht bloß Mühe. Seit dem 1. Januar 2018 hat er in den §§ 650a bis 650v BGB ein eigenes Kapitel; vorher galt allgemeines Werkvertragsrecht, das für Bauvorhaben ersichtlich zu grob war.
Was die Reform gebracht hat:
- Anordnungsrecht des Bestellers (§ 650b BGB) — der Bauherr darf Änderungen verlangen; die Vergütung wird dann angepasst (§ 650c). Vorher musste über jede Änderung neu verhandelt werden.
- Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB) — ausdrücklich geregelt statt herbeiargumentiert.
- Zustandsfeststellung (§ 650g BGB) — verweigert der Besteller die Abnahme, kann der Unternehmer den Zustand einseitig feststellen lassen.
- Schlussrechnung (§ 650g Abs. 4) — prüffähig, sonst wird nichts fällig.
Der Verbraucherbauvertrag ist der wichtigste Sonderfall (§ 650i BGB): Ein Verbraucher lässt ein neues Gebäude bauen oder erheblich umbauen. Dann gilt zusätzlich:
- Textform zwingend (§ 650i Abs. 2).
- Baubeschreibung mit gesetzlichem Mindestinhalt vor Vertragsschluss (§ 650j BGB, Art. 249 EGBGB) — sie wird Vertragsinhalt. Unklarheiten gehen zu Lasten des Unternehmers.
- Verbindlicher Fertigstellungstermin im Vertrag (§ 650k Abs. 3).
- Widerrufsrecht, 14 Tage (§ 650l BGB) — bei fehlender Belehrung deutlich länger.
- Abschlagszahlungen höchstens 90 % der Gesamtvergütung, dazu 5 % Sicherheit für den Verbraucher (§ 650m BGB).
Vom Bauträgervertrag abzugrenzen: Dort kauft man Grundstück und Gebäude aus einer Hand (§ 650u BGB, notariell). Beim Bauvertrag gehört das Grundstück bereits dem Bauherrn — er lässt nur bauen.
Die Abnahme ist der Angelpunkt. Mit ihr wird die Vergütung fällig, geht die Gefahr über, kehrt sich die Beweislast um und beginnt die fünfjährige Verjährung für Mängel. Wer unterschreibt, ohne den Bau geprüft zu haben, verschenkt seine stärkste Position.
Hinweis zur VOB/B: Sie ist kein Gesetz, sondern ein Regelwerk, das nur gilt, wenn es vereinbart wurde. Gegenüber Verbrauchern ist sie als Ganzes zu vereinbaren, sonst fallen einzelne Klauseln der AGB-Kontrolle zum Opfer.