Als Bauherrenrisiko bezeichnet man die Gefahren, die beim Bauen beim Bauherrn hängenbleiben — und nicht bei den Firmen, die für ihn arbeiten. Es ist kein einzelnes Risiko, sondern ein Bündel:
- Kostenrisiko — Nachträge, Baupreissteigerungen, Bodenverhältnisse, die niemand vorher kannte. Der häufigste Auslöser ist eine lückenhafte Baubeschreibung: Was nicht beschrieben ist, ist nicht bezahlt — und wird nachträglich zum Preis des Anbieters ergänzt.
- Terminrisiko — Verzögerungen kosten doppelt: Bereitstellungszinsen auf der einen Seite, weiterlaufende Miete auf der anderen.
- Qualitätsrisiko — Mängel, die erst nach der Abnahme auffallen. Ab dann muss der Bauherr beweisen, dass sie schon vorher da waren.
- Insolvenzrisiko — geht die Baufirma unter, ist gezahltes Geld weg und der Bau steht. Wer über den Baufortschritt hinaus gezahlt hat, ist einfacher Insolvenzgläubiger.
- Haftungsrisiko — die Verkehrssicherungspflicht für die Baustelle trifft den Bauherrn persönlich.
Diese Risiken lassen sich nicht wegverhandeln, aber verschieben:
| Einzelvergabe | billigster Einkauf | Bauherr trägt Koordination, Termine und Schnittstellen selbst |
| Generalunternehmer | etwa 10 % Aufschlag | GU trägt Koordination und Pauschalpreisrisiko |
| Bauträger | höchster Preis | geringstes Risiko, geringster Einfluss |
Der Preisunterschied ist keine Marge, sondern der Preis des Risikos. Wer bei der Einzelvergabe spart und dann selbst koordiniert, hat nicht günstiger gebaut — er hat einen Teil des Bauens übernommen.
Was tatsächlich hilft: ein Verbraucherbauvertrag mit seinen zwingenden Schutzrechten (§§ 650i ff. BGB), eine geprüfte Baubeschreibung, Abschlagszahlungen nie über den Baufortschritt hinaus (höchstens 90 %, § 650m BGB), eine Bauherrenhaftpflicht- und Bauleistungsversicherung — und ein eigener Sachverständiger bei der Abnahme. Ein Puffer von zehn bis fünfzehn Prozent auf die Bausumme ist keine Schwarzmalerei, sondern Kalkulation.