Das Sachwertverfahren (§§ 35–39 ImmoWertV) ermittelt den Wert einer Immobilie aus den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung, zuzüglich Bodenwert. Es fragt: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu errichten — und was ist davon nach so vielen Jahren noch übrig?
Es ist der Standard bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, nicht ein Notbehelf für Exoten. Der Grund ist praktisch: Bei einem individuell gebauten Haus gibt es selten genug Vergleichsfälle für das Vergleichswertverfahren und keine Mieten für das Ertragswertverfahren. Bleibt die Substanz.
Der Rechenweg:
- Normalherstellungskosten je Quadratmeter (standardisierte Baukostentabellen), multipliziert mit der Größe, angepasst über den Baupreisindex.
- − Alterswertminderung, abgeleitet aus Restnutzungsdauer und Gesamtnutzungsdauer.
- + Bodenwert (Bodenrichtwert × Fläche) = vorläufiger Sachwert.
- × Sachwertfaktor (§ 39 ImmoWertV) = Sachwert.
Schritt 4 ist der entscheidende. Ohne ihn wäre das Verfahren eine Baukostenrechnung ohne Bezug zum Markt. Der Sachwertfaktor — vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet — bindet das Ergebnis an die Wirklichkeit zurück. Er kann deutlich über oder unter 1,0 liegen: In gefragten Lagen zahlt der Markt mehr als die Substanz kostet, in schrumpfenden Regionen weniger. Wer den Faktor weglässt, rechnet sich ein Haus schön oder arm.
Auch bei Sonderobjekten ohne Markt (Fabrikanlagen, öffentliche Gebäude) kommt das Verfahren zum Einsatz — dort fehlt dann allerdings ein belastbarer Sachwertfaktor, was die Aussagekraft begrenzt.