Die Zwangsräumung ist die zwangsweise Durchsetzung eines Räumungstitels durch den Gerichtsvollzieher. Sie steht am Ende einer langen Kette und ist für beide Seiten der teuerste denkbare Ausgang — deshalb endet die Mehrzahl der Räumungsklagen vorher mit einem Vergleich oder einem freiwilligen Auszug.
Der Ablauf: wirksame Kündigung → Auszug bleibt aus → Räumungsklage beim Amtsgericht → Räumungsurteil → Vollstreckungsklausel und Zustellung → Auftrag an den Gerichtsvollzieher. Dieser kündigt den Räumungstermin an; in der Regel liegen mindestens drei Wochen dazwischen. Am Termin verschafft er dem Vermieter den Besitz an der Wohnung, nötigenfalls mit Schlüsseldienst und polizeilicher Unterstützung.
Bei Zahlungsverzug hat der Mieter eine besondere Notbremse: Zahlt er den Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam (Schonfristzahlung, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Auch das Jobcenter kann die Schulden übernehmen. Diese Heilung wirkt allerdings nur gegen die fristlose Kündigung — eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt.
Zwei Verfahren, sehr unterschiedliche Kosten:
- Klassische Räumung (§ 885 ZPO): Der Gerichtsvollzieher räumt die Wohnung vollständig, lässt den Hausrat einlagern und später verwerten. Der Vermieter muss dafür in Vorleistung gehen — der Vorschuss erreicht schnell mehrere tausend Euro.
- Berliner Räumung (§ 885a ZPO): Der Gerichtsvollzieher setzt nur den Mieter aus dem Besitz und den Vermieter ein; die Sachen bleiben stehen. Der Vermieter macht sein Vermieterpfandrecht geltend und kümmert sich selbst um den Hausrat. Kostenpunkt meist um die 500 Euro — deutlich günstiger, dafür trägt der Vermieter das Risiko im Umgang mit fremdem Eigentum.
Die Kosten schuldet am Ende der Mieter. Praktisch bleibt der Vermieter oft darauf sitzen: Wer die Miete nicht zahlen konnte, kann meist auch die Räumung nicht bezahlen. Zu den Schutzmöglichkeiten des Mieters — Räumungsfrist nach § 721 ZPO und Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO — siehe Räumungstitel.