Die Mietsicherheit ist die Sicherheit, die ein Mieter dem Vermieter für Forderungen aus dem Mietverhältnis stellt — im Alltag meist Kaution genannt. Sie ist in § 551 BGB geregelt, und zwar zwingend: Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam, auch wenn sie im Vertrag stehen.
Die Regeln in Kürze:
- Höhe: maximal drei Nettokaltmieten — ohne Betriebskosten. Wer mehr verlangt, kann den überschießenden Teil nicht behalten.
- Zahlung in drei Raten: Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den beiden folgenden Mieten. Eine Klausel, die alles auf einmal verlangt, ist unwirksam.
- Getrennt anzulegen: Der Vermieter muss die Summe von seinem Vermögen getrennt und insolvenzfest verwahren. Geht er insolvent, fällt die Kaution damit nicht in die Masse.
- Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Statt Geld sind auch andere Formen zulässig, etwa eine Bürgschaft oder eine Kautionsversicherung; die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten gilt dabei genauso.
Nach dem Auszug muss der Vermieter die Sicherheit zurückzahlen, sobald seine Forderungen geklärt sind. Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht — in der Praxis wird eine Prüfungszeit von etwa drei bis sechs Monaten akzeptiert. Einen Teilbetrag darf er länger einbehalten, wenn eine Nebenkostenabrechnung noch aussteht, aber nur in der Höhe der zu erwartenden Nachzahlung. Für Vermieter ist die Kaution im Übrigen nur der letzte Schutz und ein schwacher: Drei Monatsmieten sind schnell aufgebraucht. Der wirksamere Schutz liegt vorher — in der Prüfung von Bonität und Selbstauskunft.