Als Schädlinge gelten Organismen, die ein Gebäude oder die Gesundheit seiner Bewohner beeinträchtigen: Tiere wie Mäuse, Ratten, Holzwürmer, Bettwanzen oder Schaben ebenso wie Pilze — allen voran der Echte Hausschwamm, der tragende Balken zerstören kann und in mehreren Bundesländern meldepflichtig ist.
Anzeichen sind Kotspuren in Schränken oder hinter Geräten, Nagespuren an Kabeln und Verpackungen, feines Bohrmehl unter Holzbauteilen, nächtliche Geräusche in Wänden und Decken sowie muffiger Geruch bei Pilzbefall. Wer so etwas bemerkt, sollte nicht selbst zur Chemie greifen: Falsch eingesetzte Mittel vertreiben den Befall oft nur in die Nachbarwohnung.
Der Mieter muss den Befall unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Wer damit wartet, riskiert seine Rechte und haftet für den Schaden, der durch die Verzögerung entsteht. Umgekehrt gilt: Ein erheblicher Befall ist ein Mangel der Mietsache und berechtigt zur Mietminderung (§ 536 BGB).
Wer zahlt? Im Grundsatz der Vermieter — er schuldet eine gebrauchstaugliche Wohnung (§ 535 BGB), und dazu gehört eine schädlingsfreie. Dabei ist zu unterscheiden:
- Einmalige Bekämpfung eines Befalls: Instandhaltung, nicht auf die Betriebskosten umlegbar. Der Vermieter trägt sie selbst.
- Regelmäßige Vorbeugung (z. B. jährliche Köderkontrolle im Mehrfamilienhaus): laufende Betriebskosten, umlegbar — sofern es im Mietvertrag vereinbart ist.
- Mieter hat den Befall verschuldet (verdorbene Vorräte, Müll in der Wohnung): Er zahlt. Aber der Vermieter muss das Verschulden beweisen — und dieser Beweis gelingt selten, weil Schädlinge über Nachbarwohnungen, Leitungen und Gebrauchtmöbel einwandern.