Die Gemeinschaftsordnung ist das „Grundgesetz“ einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Sie regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander — Rechte, Pflichten, Kostenverteilung, Nutzung, Stimmrecht. Meist ist sie Teil der Teilungserklärung und wird mit ihr ins Grundbuch eingetragen.
Was typischerweise darin steht:
- Kostenverteilung — nach Miteigentumsanteilen oder einem abweichenden Schlüssel;
- Stimmrecht — Anteils-, Kopf- oder Objektprinzip;
- Zuordnung von Instandhaltungspflichten — etwa dass jeder seine Fenster selbst zahlt (abweichend vom Gesetz);
- Sondernutzungsrechte, Nutzungsbeschränkungen, Regeln zur Tierhaltung, gewerblichen Nutzung, Vermietung.
Ihre Bindungswirkung ist stark — und das ist der Punkt: Weil sie im Grundbuch steht, gilt sie auch gegenüber jedem späteren Käufer, ohne dass er zugestimmt hat. Wer kauft, übernimmt die Gemeinschaftsordnung, wie sie ist. Deshalb gehört sie vor dem Kauf gelesen — eine ungünstige Kostenregel oder ein Vermietungsverbot bindet dauerhaft.
Ändern lässt sie sich schwer: Für Änderungen war früher grundsätzlich eine Vereinbarung aller nötig. Seit 2020 kann die Gemeinschaft mehr per Mehrheitsbeschluss regeln — etwa die Kostenverteilung (§ 16 Abs. 2 WEG) —, aber der Kern der Gemeinschaftsordnung bleibt zustimmungsbedürftig. Wer eine unfaire Regel geerbt hat, wird sie ohne Mitwirkung der anderen selten los.