Als Betriebskosten bezeichnet man alle Kosten, die im Zuge der Nutzung eines Gebäudes entstehen. Bei Wohnungsmietverhältnissen unterscheidet man – umlagefähige Betriebskosten, mit denen grundsätzlich der Mieter im Rahmen von Betriebskostenabrechnungen belastet werden kann, sowie nicht umlagefähige Betriebskosten, welche wiederum grundsätzlich vom Eigentümer der Wohnung zu tragen sind wie z.B. Rücklagen, Verwaltergebühren, Abschreibungen. Die Jahresabrechnung betreffend der Betriebskosten muss sowohl eine Gesamtabrechnung, die einzelnen Kostenarten entsprechend dem beschlossenen Wirtschaftsplan, die Einzelabrechnungen für die einzelnen Wohnungen als auch den Verteilungsschlüssel enthalten. Die Ausgaben werden mit den Einnahmen aus Hausgeld und eventuellen Sonderumlagen verrechnet. Darüber hinaus muss in der Jahresabrechnung die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage dargestellt werden. Folgende einzelne Kostenpositionen werden in der Regel verwendet:
1. Umlagefähige Betriebskosten:
- Wasserkosten
- Abwasserkosten (gegebenenfalls getrennt nach Verbrauch von Frischwasser und zu entwässernder Fläche, das hängt von der Abwassersatzung der Kommune ab)
- Stromkosten der gemeinschaftlichen Beleuchtung
- Straßenreinigung
- Grundsteuer – ist zwar Bestandteil der 2. BV und daher auch umlagefähig auf den Mieter, hat aber in der reinen Jahresabrechnung für Wohnungseigentum nichts zu suchen. Diese Kosten sind separat vom jeweiligen Eigentümer zu zahlen.
- Müllbeseitigung
- Hausreinigung
- Kosten des Betriebs eines Aufzugs
- Heizkosten, wenn eine gemeinschaftliche Heizungsanlage vorhanden ist
- Gartenpflege
- Hausmeister (umlagefähiger Anteil)
- Schornsteinreiniger
- Hausversicherungen
- Winterdienst
- laufende Kosten für eine gemeinschaftliche Antennen- oder Empfangsanlage, z.B. Kabel TV
- Betriebs- und Wartungskosten für alle gemeinschaftlich genutzten Anlagen/Geräte
- sonstige umlagefähigen Betriebskosten
- Dachrinnenreinigung
- Brennerwartung
2. Nicht umlagefähigen Kosten Hausmeister (z. B. für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen)
- Kontoführungsgebühren
- Verwalterentgelt
- Instandhaltungsrücklage
- sonstige nicht umlagefähigen Kosten (z. B. Anschaffung einer Reinigungsmaschine)
Die Betriebskosten werden auch als ‚zweite Miete‘ bezeichnet, weil sie eine immer größere Dimmension erreichten. In der Diskussion um den Klimawandel spielt auch die Einsparung von Energie eine bedeutende Rolle. Zahlreiche Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs und damit zur Eindämmung dieser Betriebskostenart werden inzwischen von Bund und Ländern gefördert.