Mieten oder kaufen? Eine Entscheidungshilfe für Unentschlossene

Das aktuelle Zinstief ist ein ideales Umfeld, hochwertige Immobilien günstig zu finanzieren. Es spielen aber nicht immer nur finanzielle Möglichkeiten eine Rolle, wenn es um den Kauf oder die Miete einer Immobilie geht. Auch der persönliche Lebensentwurf und die weitere Lebensplanung sind entscheidend. Junge Menschen streben häufig nach Unabhängigkeit und können sich nicht vorstellen, ihr Geld in eine Immobilie zu stecken und damit auf Jahrzehnte hin gebunden zu sein . Mit fortschreitendem Alter ändert sich diese Einstellung aber in vielen Fällen.

Ob mieten oder kaufen die richtige Entscheidung ist, hängt von mehreren Faktoren ab, deren Schwerpunkte sich über die Jahre gesehen verschieben. Um eine Entscheidung zu treffen, ob mieten oder kaufen richtig ist, gibt es einige Aspekte zu bedenken. Die folgenden Ausführungen dienen als Entscheidungshilfe.

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Der Traum vom Eigenheim wird von tausenden Menschen geträumt. Wann lohnt sich der Kauf und wann ist Miete die bessere Entscheidung?

Ist es immer besser eine Immobilie zu kaufen als sie zu mieten?

Es gibt keine allgemeingültige Antwort auf die Frage, weil jeder Fall anders gelagert ist. Wer sich aktuell mit der Frage des Immobilienkaufs auseinandersetzt wird vielfach lesen, dass der Kauf die beste Lösung darstellt, weil aktuell die Zinsen für Immobilienkredit niedrig sind. Es stimmt, dass Baufinanzierungen noch nie so günstig waren, wie heute. Außerdem klingt es sehr verlockend. Dennoch spielen weitere Kriterien eine wesentliche Rolle bei der Entscheidung, ob mieten oder kaufen die bessere Entscheidung ist. Der Immobilienpreis ist so ein entscheidendes Kriterium.

Aufgrund der wachsenden Nachfrage steigen die Immobilienpreise, und zwar bei Wohnungen genauso wie bei Häusern. Allerdings muss auf den Prüfstand gestellt werden, ob der Objektwert und der Immobilienpreis in einem angemessenen Verhältnis zueinanderstehen.

Wann lohnt sich der Immobilienkauf?

Der Kaufpreis ist das wichtigste Kriterium bei der Frage, ob es sich ein Immobilienkauf lohnt. Hieran macht sich fest, ob sich Kaufinteressenten vor dem Hintergrund ihrer persönlichen finanziellen Rahmenbedingungen eine Finanzierung für eine Wohnung oder für ein Haus überhaupt leisten können.

Es ist immer unabdingbar zu prüfen, ob der Kaufpreis in Ordnung und nicht etwa überteuert ist. Um das festzustellen machen viele Verbraucher den Fehler, ihre eigene aktuelle Warmmiete heranzuziehen und diese mit der monatlichen Rate zu vergleichen, die bei der Finanzierung über eine Bank zu Buche schlagen würde. Doch dieser Vergleich hat einer Schwäche, denn er gibt nicht darüber Auskunft, ob die Immobilie zu einem angemessenen Preis angeboten wird. Der Vergleich gibt nur an, ob sich der Kaufinteressent die Miete theoretisch leisten könnte.

Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Bei der Prüfung hinsichtlich der Angemessenheit eines Immobilienpreises hilft das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Das Verhältnis von Kaufpreis zum Mietpreis gibt darüber Auskunft, ob eine Immobilie einen fairen Preis hat oder nicht. Um das zu ermitteln wird der Kaufpreis bezogen auf Lage und Immobiliengröße mit dem dafür durchsetzbaren Mietpreis verglichen. Der Kaufpreis-Miete-Vergleich wird wie folgt durchgeführt.

Bei der Berechnung wird der Kaufpreis durch die realistische Jahreskaltmiete des Objekts geteilt. Die realistische Jahreskaltmiete lässt sich anhand einer Vergleichswohnung ermitteln, die hinsichtlich Fläche, Ausstattung, Alter und Lager gleich ist. Liegt das Ergebnis bei etwa 20, ist der Kaufpreis fair. Ergibt sich ein Wert von 25 oder höher, ist der Kaufpreis wahrscheinlich zu hoch.

Beispiel:

Eine Wohnung von 100 m² kostet 240.000 €. Ein vergleichbares Mietobjekt lässt sich mit zehn Euro pro Quadratmeter kalt ansetzen. Das ergibt eine Jahreskaltmiete von 10 Euro x 100 m² x 12 = 12.000 Euro.

Daraus errechnet sich ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 20 (240.000 Euro / 12.000 Euro = 20). Der Kaufpreis ist somit angemessen.

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Nicht jedes Haus, das finanzierbar ist, ist seinen Preis wert. Im Zweifel ist es ratsam, einen Sachverständigen zu holen, der eine zuverlässige Einschätzung geben kann. Näherungsweise eignet sich die Berechnung des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses.

Typisch Mieter oder typisch Eigenheimbesitzer? Aspekte zur Orientierung

Bei der Frage, ob mieten oder kaufen die richtige Entscheidung ist, spielt die persönliche Haltung wie eingangs erwähnt eine entscheidende Rolle. Wer viele Jahre zur Miete gewohnt hat und nun den Kauf einer Immobilie ins Auge fasst, zögert manchmal und fragt sich, ob Eigenheimbesitz wirklich das richtige für ihn ist. Folgende Aspekte kennzeichnen einen typischen Eigentümer und einen typischen Mieter. Die Tabelle hilft dabei, den eigenen Standpunkt klarer zu sehen.

MerkmalSo handeln und denken EigentümerSo handeln und denken Mieter
VermögensaufbauIch baue mein Vermögen durch Immobilienbesitz auf und wirtschafte für meine eigene Tasche.Ich zahle Miete und baue mein Vermögen über Geldanlagen oder andere Investitionen auf.
FinanzierungIch nehme einen Kredit auf und finanzieren die Immobilie. Dabei kann ich staatliche Förderungen nutzen.Ich möchte keine Baukredite aufnehmen und von entsprechenden staatlichen Förderungen profitieren.
LebensmittelpunktIch binde mich langfristig an eine Immobilie und an einen Standort.Ich möchte örtlich flexibel bleiben und innerhalb kurzer Zeit umziehen können.
VerantwortlichkeitIch kümmere mich selbst um die Instandhaltung der Immobilie und tue, was nötig ist und entscheide mich frei für die Qualität, die ich für richtig halte.Ich überlasse es dem Vermieter, anfallende Arbeiten zu übernehmen und habe nur wenig bis kein Mitspracherecht.
EntscheidungsfreiheitIch entscheide, wie die Immobilie ausgestattet und gestaltet wird.Ich lebe mit dem, was der Vermieter an Ausstattung und Gestaltung vorgibt und frage bei allen relevanten Veränderungen um Erlaubnis.
Steigende MietpreiseDieser Aspekt hat für mich eine positive Bedeutung, wenn ich eine Immobilie fremd vermiete und regelmäßig Miete einnehme. Bewohne ich meine Immobilie selbst, berühren mich steigende Mietpreise nicht.Steigende Mieten sind ein drohendes Schreckgespenst und ein stetiger Begleiter.

Wer sich an den obenstehenden Merkmalen orientiert, wird intuitiv wahrnehmen, zu welcher Spalte er sich tendenziell mehr zugehörig fühlt.

Vorteile und Nachteile einer Mietwohnung

Aus den oben aufgezeigten Aspekten lassen sich die wesentlichen Vorteile und Nachteile ableiten, die eine Mietwohnung aufweist.

Nachteile einer Mietwohnung

  • kein Vermögensaufbau über Immobilien
  • keine individuelle Gestaltung wesentlicher Einbauten am und in einer Immobilie ohne Einverständnis des Vermieters möglich
  • kein Mitspracherecht bei Instandhaltung und Modernisierungsmaßnahmen
  • allgemein steigende Mietpreise sind ständiges Risiko
  • viele Investitionen des Vermieters in Immobilie werden langfristig zusätzlich auf Mietpreis umgelegt

Vorteile einer Mietwohnung

  • keine Belastung durch Baufinanzierung
  • keine bzw. sehr geringe Belastung durch Investitionskosten für Instandhaltung und Modernisierung
  • schnelles umziehen möglich

Vorteile und Nachteile von Wohneigentum

Wohneigentum hat ebenfalls Vorteile und Nachteile, die die folgenden Listen konkretisieren.

Nachteile von Wohneigentum

  • langfristige Festlegung des Lebensmittelpunkts
  • Kosten für Modernisierung und Instandhaltung liegen beim Eigentümer

Vorteile von Wohneigentum

  • Immobilien bilden Grundstock für Vermögensbildung
  • Ausstattung und Gestaltung sind individuell und frei wählbar
  • Mietpreise haben keinen Einfluss auf monatliche Belastung
  • Staat beteiligt sich an Baufinanzierung

Der zuletzt genannte Aspekt soll etwas genauer betrachtet werden. Wie beteiligt sich der Staat an einer Baufinanzierung? Er tut dies auf unterschiedliche Weise.

Staatliche Förderung für Immobilieneigentümer

Der Klassiker der staatlichen Unterstützung ist Wohn-Riester. Dabei können sich Immobilienbesitzer steuerliche Vorteile sichern und Zuschüsse vom Staat kassieren. Einerseits lässt sich das in einen Wohn-Riester-Vertrag eingezahlte Geld als Sonderausgaben in der Steuererklärung geltend machen. Die angesparte Summe muss andererseits später für das Eigenheim verwendet werden. Wohn-Riester eignet sich vor allem für junge Familien mit Kindern. Wer sich dafür interessiert findet mehr Infos zu Wohn-Riester bei Finanzen.de.

Wohnraumföderungsgesetz

Der Staat unterstützt auch durch das Wohnraumförderungsgesetz. Darüber gewährt er Kreditnehmern zinsgünstige Darlehen sowie Zuschüsse zur Finanzierung. Auch einkommensschwache Familien profitieren, denn sie können über die Wohnraumförderung günstiger an Bauland kommen.

Baukindergeld

Baukindergeld gibt es für alle Familien mit mindestens einem Kind, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Dabei sind einige Fristen einzuhalten. Eine wesentliche Frist läuft am 31.03.2021 aus. Wer bis dahin einen Kaufvertrag unterschreibt oder eine Baugenehmigung vorlegen kann, kann bis zum 31.12.2023 einen Antrag auf Baukindergeld bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stellen. Das Baukindergeld läuft unter der Nummer 424 bei der KfW. Der Zuschuss pro Kind beträgt zehn Jahre lang jeweils 1200 €, was in der Summe 12.000 € Zuschuss bedeutet. Zugang haben Familien mit Kindern sowie Alleinerziehende, die in bestimmten Haushaltseinkommensgrenzen leben.

Ob und inwieweit es eine Neuauflage des Baukindergelds geben wird, bleibt abzuwarten. Interessierte sollten regelmäßig die Website der KfW daraufhin prüfen.

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Junge Familien profitieren von staatlichen Zuschüssen, wenn sie eine Immobilie finanzieren.

Kfw-Förderkredite für Immobilien

Die KfW hält vielfältige Förderprogramme für Eigenheimbesitzer bereit. Auch diejenigen, die eine bestehende Immobilie umbauen oder modernisieren, erhalten Zugang zu diesen Programmen. Das KfW-Wohneigentumsprogramm, zu finden unter der Programmnummer 124, ist ein Förderkredit mit einem Volumen von bis zu 100.000 €. Dieses Programm ist für alle geeignet, die eine selbst genutzte Immobilie kaufen oder bauen wollen. Außerdem lässt sich das Programm mit verschiedenen anderen KfW-Programmen kombinieren, beispielsweise mit Programmen, die energieeffiziente Haustechnik fördern.

Zusätzlich gibt es Geld für Investitionen in erneuerbare Energien und energieeffiziente Bau- und Sanierungsvorhaben.

  • Der Kredit 270 ist der Standardkredit für Investitionen in erneuerbare Energien. Dieser fließt, wenn beispielsweise in Photovoltaik investiert wird.
  • Darüber hinaus gibt es Zuschüsse für die Unterstützung durch Experten für Energieeffizienz, die bei der Planung und beim Bau beratend zur Seite stehen. Die Zuschüsse liegen bei bis zu 4000 € pro Beratung und sind unter der Programmnummer 431 bei der KfW zu finden.
  • Zuschüsse für Brennstoffzellen von bis zu 34.300 € (Programm Nummer 433) und Zuschüsse für die Ladestation für Elektroautos von 900 € (Programm Nummer 4 140) komplettieren die KfW Fördermöglichkeiten für Neubauten.

Wer eine bestehende Immobilie kauft und wissen will, welche KfW-Fördermittel infrage kommen, sollte mit dem Produktfinder den Test durchführen. Im Ergebnis erfahren Interessenten, welche Kfw-Programme für Sie infrage kommen

Fazit: Mietwohnung vs. Eigentumswohnung

Wirtschaftlich betrachtet lohnen sich Eigentumswohnungen mehr als Mietwohnungen, vorausgesetzt der Preis stimmt. Wer sich von den nachteiligen Rahmenbedingungen einer Mietwohnung befreien will, findet aktuell günstige Finanzierungsmöglichkeiten und sollte sich auf die Suche nach passenden Häusern machen. Dazu kommen echte Schnäppchenhäuser genauso in Betracht wie Immobilien mit einem akzeptablen Kaufpreis-Miete-Verhältnis.

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