Sie ist die reaktive Schwester der Instandhaltung, die vorbeugend erhält.
| Instandhaltung | vorbeugen | Wartungsvertrag Heizung |
| Instandsetzung | Schaden beheben | Heizung reparieren |
| Modernisierung | verbessern über den Ausgangszustand hinaus | Wärmepumpe statt Ölkessel |
Im Alltag werden beide oft als Erhaltung zusammengefasst — so auch im Wohnungseigentumsrecht, das seit der Reform 2020 durchgängig von „Erhaltung“ spricht. Für die Kostenfrage ist die Trennung trotzdem wichtig.
Instandsetzung ist Vermietersache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), soweit der Schaden nicht vom Mieter verschuldet wurde. Sie ist keine Betriebskosten und nicht über die Nebenkostenabrechnung umlagefähig. Die einzige Beteiligung des Mieters läuft über eine wirksame Kleinreparaturklausel.
Der Streitpunkt ist auch hier die Grenze zur Modernisierung: Wer einen alten Kessel durch eine Wärmepumpe ersetzt, setzt instand und modernisiert. Nur der Modernisierungsanteil ist über § 559 BGB auf die Miete umlegbar; der Instandsetzungsanteil — der ohnehin fällige Ersatz — muss abgezogen werden.
Für Wohnungseigentümer: Größere Instandsetzungen werden von der Gemeinschaft beschlossen und aus der Erhaltungsrücklage bezahlt; reicht sie nicht, folgt die Sonderumlage. Seit der WEG-Reform genügt dafür die einfache Mehrheit.