Die Teilungserklärung ist die Urkunde, die ein Grundstück rechtlich in einzelne Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufteilt. Sie ist die Geburtsurkunde jeder Eigentumswohnung: Ohne sie gibt es kein Sondereigentum, nur ein ungeteiltes Haus.
Was sie festlegt:
- welche Räume Sondereigentum sind und welche Gemeinschaftseigentum;
- den Miteigentumsanteil jeder Einheit;
- die Zweckbestimmung (Wohnung oder Gewerbe);
- etwaige Sondernutzungsrechte.
Zwingend gehört ein Aufteilungsplan dazu (die maßstäbliche Bauzeichnung mit nummerierten Einheiten) und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde. Sie muss notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden; für jede Einheit wird ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt angelegt.
Zwei Wege zur Aufteilung: Teilt ein Alleineigentümer sein Haus auf, um die Wohnungen einzeln zu verkaufen, geschieht das durch Teilungserklärung nach § 8 WEG. Teilen sich mehrere Käufer ein Grundstück von vornherein, geht es über einen Teilungsvertrag nach § 3 WEG. Das Ergebnis ist dasselbe.
Für Käufer das wichtigste Dokument nach dem Kaufvertrag: Sie sagt, was genau man kauft, wofür man allein zahlt und was allen gehört. Sie enthält meist auch die Gemeinschaftsordnung — und bindet damit dauerhaft. Vor der Unterschrift lesen, nicht danach.