Schnäppchenhaus

Gemeint ist ein Haus mit auffällig niedrigem Kaufpreis, meist ein sanierungsbedürftiger Altbau in einer Region mit schwacher Nachfrage. Der niedrige Preis ist selten ein Geschenk, sondern fast immer ein Preis für etwas: für Sanierungsstau, Lage oder beides.

Die Grundregel: Der Kaufpreis ist bei einem Schnäppchenhaus die kleinere Zahl. Entscheidend ist der Gesamtaufwand aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Sanierung. Eine grobe Faustregel aus der Praxis: Wer ein günstiges, unsaniertes Haus kauft, muss oft noch einmal die Größenordnung des Kaufpreises in die Sanierung stecken — manchmal mehr.

Wo die versteckten Kosten sitzen — in der Reihenfolge, in der sie wehtun:

• Dach, Fassade, Keller — Feuchtigkeit und Statik sind die teuersten Überraschungen. Ein Sachverständiger beim ersten Besichtigen ist hier keine Ausgabe, sondern eine Versicherung.
• Heizung und Leitungen — eine alte Heizung fällt unter die 65-%-Regel des GEG, Elektrik und Rohre aus den Sechzigern sind oft komplett zu erneuern.
• Energetischer Zustand — der Energieausweis verrät, was an Heizkosten und Dämmung auf einen zukommt.
• Schadstoffe — Asbest in Dach und Bodenbelägen, alte Öltanks: teuer in der Entsorgung.

Die zwei Fehler, die aus dem Schnäppchen einen Verlust machen:

1. Die Sanierung wird zu niedrig geschätzt. Vor dem Kauf gehören belastbare Handwerker-Angebote eingeholt, nicht überschlägige Schätzungen. Kostenvoranschläge sind ehrlicher als Optimismus.
2. Die Sanierung ist nicht mitfinanziert. Banken bewerten das Haus über den Beleihungswert im jetzigen Zustand — der ist niedrig. Wer den Sanierungsbedarf nicht von Anfang an in die Finanzierung einplant, steht nach dem Kauf mit einer unbewohnbaren Baustelle und keinem Budget da.

Der Standort lässt sich nicht sanieren. Ein günstiges Haus in einer schrumpfenden Region bleibt schwer verkäuflich — auch saniert. Bausubstanz kann man reparieren, die Lage nicht. Genau deshalb ist der niedrige Preis dort kein Schnäppchen, sondern der faire Marktwert.

Wann es sich lohnt: solide Bausubstanz, ehrlich kalkulierter und finanzierter Sanierungsbedarf, tragfähiger Standort und die Bereitschaft, Zeit und Nerven zu investieren. Dann kann aus einem unsanierten Haus ein gutes Eigenheim werden — aber als geplantes Projekt, nicht als Glücksgriff.