Sie fallen an, wenn etwas kaputt ist, nicht wenn etwas verbessert wird; das unterscheidet sie von den Modernisierungskosten.
Wie bei der Instandhaltung gilt: Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten und dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Der Vermieter trägt sie, soweit der Schaden nicht vom Mieter verschuldet ist.
Steuerlich sind zwei Fälle zu trennen:
- Laufende Instandsetzung — sofort abziehbare Werbungskosten.
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten — übersteigen die Instandsetzungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne USt), gelten sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als Herstellungskosten und sind nur noch über die AfA abschreibbar. Wer direkt nach dem Kauf umfassend saniert, verliert damit den Sofortabzug — das gehört vor der Beauftragung gerechnet.
In der Immobilienbewertung zählen sie zu den Bewirtschaftungskosten (§ 32 ImmoWertV) und mindern den Reinertrag im Ertragswertverfahren.
Für Wohnungseigentümer kommen sie aus der Erhaltungsrücklage. Ein aufgeschobener Instandsetzungsstau ist beim Kauf einer Eigentumswohnung das größte versteckte Risiko: Er steht in keinem Exposé, aber im Zustand des Gebäudes — und wird früher oder später zur Sonderumlage.