Wohnung kaufen oder mieten?

Wohnung kaufen oder Wohnung mieten?

Für viele Menschen ist der Wunsch, mietfrei zu wohnen ein wichtiges Ziel. Doch die Entscheidung für den Kauf einer Wohnung fällt oft schwer, weil damit die größte und teuerste Anschaffung im Leben verbunden ist. Wir haben dieses Thema für Sie einmal genauer beleuchtet und möchten Ihnen mit diesem Artikel eine Entscheidungshilfe aus neutraler Perspektive bieten: Wohnung kaufen oder Wohnung mieten?

  • Lernen Sie die wichtigsten Einflussfaktoren für die Entscheidung kennen,
  • Betrachten Sie die Wohnung als Wirtschaftgut,
  • Erfahren Sie, wie die Preisbildung auf dem Wohnungsmarkt zustande kommt und
  • Was der wirtschaftliche Vergleich Eigentumswohnung contra Mietwohnung ergibt

1. Grundsätzliches

Ein Dach über dem Kopf zu haben ist ein Grundbedürfnis des Menschen. Für viele Menschen ist der Kauf einer Wohnung die größte Anschaffung in ihrem Leben, gleichzeitig ist es das Lebensziel, eines Tages mietfrei wohnen zu können. Doch ist es wirklich besser, eine Wohnung zu kaufen, anstatt sie zu mieten?

2. Das sind die wesentlichsten Faktoren für eine Kaufentscheidung:

Ihre persönliche Situation:

  • Alter,
  • Beruf,
  • Ihre heimatliche Verwurzelung,
  • Ihre Lebensziele: Gründung einer Familie, Job im Ausland, Altersvorsorge, persönliche Qualifikation und
  • Ihre Finanzielle Situation

Darum ist Ihr Alter wichtig: im Alter zwischen ca. 25 und 35 Jahren hat man a.G. seiner langen Restlebensdauer die besten Chancen bei der Bank, ein Darlehen zu bekommen, weil man mehr als 30 Arbeitsjahre zur Verfügung hat, um dieses Darlehen abzubezahlen. Wer dagegen die 40 überschritten hat, der muss den Banken mehr Sicherheit bieten und wer über 60 Jahre alt ist, bekommt nur unter ganz engen Voraussetzungen noch ein Darlehen.

Beruf: Ich muss meinen Wohnort verlassen, um meinen Beruf ausüben zu können, um Aufstiegschancen wahrzunehmen, ich muss flexibel bleiben, mich fortbilden, ich bin oder ich fühle mich von Arbeitslosigkeit bedroht.

Fazit: Je nach beruflicher Situation kann die Anschaffung einer Wohnung mittelfristig zu einem finanziellen Risiko werden. Insbesondere gilt dies für Selbständige.

Ob sie heimatlich verwurzelt sind, wird vielen Menschen erst im reiferen Alter bewusst.
Wo will ich wohnen – wo fühle ich mich wohl? Jeder sollte sich selbst bewusst machen, ob er lieber auf dem Lande oder in der Stadt wohnt und aus seinen persönlichen Prämissen auch eine Lebensgestaltung machen. Es ist ein wichtiger Faktor für mein persönliches Wohlbefinden, wenn ich weiß wo es mir gut geht und wo nicht. (Beispiel Anne: sie ist zwar ein Landmensch, hat aber gern Kontakt mit interessanten Menschen, die sie nur in der Stadt findet. Sie erwirbt mit Ihrem Mann auf dem Land ein altes Haus, baut es um und wohnt dort am Wochenende und in den Ferien. Unter der Woche lebt sie in einer günstigen Mietwohnung in der Stadt)

Lebensziele: wie viel Gestaltungsspielraum habe ich, um meine Lebensziele zu erreichen. Bin ich auf Partnersuche, im Begriff eine Familie zu gründen, eine Fortbildung zu machen? Wie setzte ich meine Prioritäten, um welches Ziel wie zu erreichen? Stehen mir dazu finanzielle Rücklagen zur Verfügung, oder bin ich noch dabei, Rücklagen zu bilden?

Ihre Finanzielle Situation ist wichtig: Da der Erwerb einer Wohnung im Vergleich zu anderen Anschaffungen die größte Investition für einen Privathaushalt bedeutet, sollte man im Vorfeld klären, welchen Kaufpreis man sich leisten kann und wie die Finanzierung so gestaltet werden kann, dass man möglichst flexibel bleibt. Dazu gehört auch, dass man nicht das gesamte verfügbare Eigenkapital in die Immobilie stecken muss.

Die finanzielle Unabhängigkeit ist ein Ziel, das von vielen Menschen immer stärker favorisiert wird. Mietfrei zu wohnen ist ein Meilenstein zur Erreichung dieses Ziels. Aber seien Sie sich im Klaren darüber, dass es bei einer anfänglichen Tilgung von nur 1% länger als 20 Jahre dauern kann, bis es soweit ist. (Hier finden Sie weitere Infos zum Thema Finanzierung)

Altersvorsorge: Inzwischen weiß jeder, dass er zusätzlich zur gesetzlichen Rente privat vorsorgen muss. Die dafür aufzuwendenden Mittel stehen zunächst nicht für die Anschaffung einer selbstgenutzten Immobilie zur Verfügung. Zwar wurde bei der Riesterrente eine Entnahmemöglichkeit für die Anschaffung einer Immobilie vorgesehen, dies setzt jedoch voraus, dass über die Jahre ein entsprechender Betrag angespart wurde.
(aktuell: 10.000-50.000 Euro zinslos entnehmbar, nach 2 Jahren aber in gleichbleibenden Raten zurückzuzahlen; Quelle www.wikipedia.de)

Nicht jeder Betrieb bietet eine betriebliche Altersvorsorge an. Auch darauf, dass man eines Tages von den Eltern erben wird, sollte sich keiner verlassen. In einer alternden Gesellschaft ist auch der Alterungsprozess ein zunehmender Wirtschaftsfaktor, der dazu beiträgt, dass die Lebenshaltungskosten im Alter steigen und das „Wie des Alterns“ durch Selbstbestimmung der Rentner und Trends geprägt sind. Dies führt tendenziell zu einer Abschmelzung vorhandener Erbmassen.

Wichtig – Ihre Persönliche Qualifikation: Wie gut kenne ich mich eigentlich mit dem Wirtschaftsgut Immobilie aus? Worauf schaue ich, wenn ich eine Wohnung mieten oder kaufen will? Woran erkenne ich eine gute Finanzierung? Wie stelle ich fest, welches die bessere Alternative für mich ist, zu kaufen, oder zu mieten?
(Fürs Autofahren müssen Sie auch einen Führerschein machen, also eine Qualifikation erwerben – auch wenn die Risiken sicherlich nicht vergleichbar sind: der unüberlegte Immobilienerwerb kann Sie ruinieren, von den seelischen Belastungen in Folge davon ganz zu schweigen).

Fazit: Soll ich eine Wohnung kaufen oder mieten? Diese Frage kann nicht pauschal, sondern nur individuell beantwortet werden.

Wichtig: Der Erwerb einer Wohnung will gut überlegt sein und sollte gut vorbereitet sein, denn die Immobilie ist eine langfristige Investition! Dabei sollte man sich mit der Immobilie als Wirtschaftgut befassen, um die Gefahr falscher Erwartungen zu erliegen zu vermeiden:

3. Verstehen Sie die Wohnung als Wirtschaftsgut!

  • Im Vergleich zu anderen Wirtschaftsgütern ist eine Immobilie gekennzeichnet durch
  • Den vergleichsweise höchsten Anschaffungspreis,
  • Die längste Lebensdauer, dadurch bedingt entsprechende Unterhaltskosten, und durch
  • Immobilität- sie ist fest mit einer geographischen Lage und einem Grundstück verbunden.
  • Speziell für Wohnungen gilt: Wer eine Wohnung erwirbt, erwirbt auch (zwangsweise) Anteile an der Wohnungseigentümergemeinschaft, wodurch sich automatisch Mitbestimmungsrechte und Mitbestimmungspflichten ergeben.

Der Handel mit dem Wirtschaftsgut „Wohnung“ findet auf Wohnungsmärkten statt. Wie kommt der Preis einer Wohnung zustande und Wodurch wird die Höhe des Preises beeinflusst?
Im Prinzip gelten für Wohnungsmärkte die gleichen Regeln wie für andere Märkte auch, Preise kommen durch Angebot und Nachfrage zustande.

Die Nachfrageseite auf dem Wohnungsmarkt wird beeinflusst durch:

  • Das verfügbare Einkommen der Wohnungssuchenden,
  • Durch die langfristigen Zinsen,
  • Durch die Bevölkerungsentwicklung (Wachstum oder Rückgang, Zunahme oder Abnahme der Haushalte), durch die
  • Möglichkeiten der Finanzierbarkeit. So gelten in Deutschland im Vergleich zum europäischen Ausland z.B. strengere Anforderungen an die Vergabe von Hypothekendarlehen, und durch
  • Steuerliche Rahmenbedingungen (Wie z.B. die Abschaffung der Eigenheimzulage).

Die Entwicklung der Nachfrageseite bestimmt mittelfristig auch die Angebotsseite, wobei Menge und Preis des Angebots neben der Nachfrageseite wesentlich beeinflusst wird durch:

  • Entwicklung der Herstellkosten und der Sanierungskosten für Wohngebäude, und durch
  • Das verfügbare Grundstücksangebot, sowie die
  • Finanzierungsmöglichkeiten des Baugewerbes.

Für unseren Wohnungsmarkt in Deutschland gilt:

Der deutsche Wohnungsmarkt hat seit Einführung des Internets sehr an Transparenz gewonnen, ist aber regional stark unterschiedlich (Wohnungspreise Berlin contra München, Ost contra West; auch als Nord-Süd bzw. Ost-West-Gefälle bezeichnet)
Wohnungsmärkte sind regional. Sie werden stark von den örtlichen Gegebenheiten wie –der lokalen wirtschaftlichen Situation beeinflusst. Die Aussage, dass eine Wohnung in Berlin günstiger ist als eine Wohnung in München sagt etwas über den Wohnungsmarkt in Berlin und in München aus. Sie sagt aber nichts darüber aus, ob die Berliner Wohnung besser, oder wertstabiler ist als die Münchner Wohnung.
Neben den lokalen Wohnungsmärkten gibt es dann den gesetzlichen und staatlichen Rahmen, der Wohnungsmärkte reguliert und damit die Preisbildung von Wohnungen beeinflusst:

  • Wegfall der Eigenheimzulage,
  • Reduzierung und Abschaffung staatlicher Wohnungsbauförderung (Abschaffung der Berliner Anschlussförderung im Bereich des sozialen Wohnungsbaus mit der Folge, dass die Refinanzierung für den geförderten Wohnungsbau dort erheblich teurer wird und zur Pleite von zahlreichen Fonds und Gesellschaften geführt hat)
  • KFW-Förderprogramme für energetische Haussanierung, Modernisierungsprogramme mit zinsgünstigen Darlehen, und Zuschüssen für Altbausanierungen,
  • Novelle des Mietrechts mit Abschaffung der starren Fristenregelung für Schönheitsreparaturen,
  • Miethöhengesetz,
  • Energieeinsparverordnung, die deutschen DIN-Vorschriften, Vorschriften zur Bautechnik
  • Trend der Verknappung und Verteuerung von Rohstoffen , die in zahlreichen Baumaterialien Verwendung finden.

Fazit: Die Rahmenbedingungen für den Preis einer Wohnung ändern sich im Zeitablauf. Was heute günstig ist, kann morgen durch Wegfall von Förderdarlehen, Zinssteigerungen oder Mietrechtsänderungen teuer werden und umgekehrt. Daher empfehle ich bei Preisvergleichen in regionalen Märkten auf die langfristigen Trends dieser Märkte zu schauen.

Ein weiterer Einflussfaktor auf die Wohnungsmärkte sind schließlich langfristige Trends, die sich auf Angebot, Nachfrage und Preisbildung auswirken werden.
(Die Frage lautet dazu: Wo wirken sich diese Trends wie aus?)

  • Demographischer Wandel, die Gesellschaft wird älter, die Geburtenrate sinkt, die Zahl der Haushalte nimmt dennoch bis ca. zum Jahr 2020 zu,
  • Abnahme des Ost-West-Gefälles, Städte wie Dresden, Jena, Erfurt, Leipzig, und Rostock holen auf,
  • Mutation zur Wissensgesellschaft, Auseinanderdriften der Gesellschaft in reich und arm.

Welche tendenzielle Wertsteigerung hatten deutsche Immobilien in den letzten Jahren?

Begriff Wertsteigerung:
Echte Wertsteigerung bedeutet, wenn durch die Preisentwicklung eines Wirtschaftsgutes die Inflation überkompensiert, also mehr als ausgeglichen wird.

Sehen Sie dazu die nachfolgende Übersicht, die ich dem Jahresgutachten 2006/2007 des Sachverständigenrates zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung entnommen habe: (Ziffern 261 bis 274)

Der deutschlandweite Trend ging bisher also klar in Richtung leicht fallender Immobilienpreise. Das könnte sich zukünftig jedoch wieder ändern. Insbesondere regional ergeben sich jedoch starke Unterschiede

IVD Wohnpreisspiegel 2007/2008: Wohnen wird teurer
Quelle: Immobilienverband Deutschland, IVD

Die Mieten in Deutschland lagen Mitte 2007 knapp ein Prozent höher als im Vorjahreszeitraum. Und bei Einfamilien- und Reihenhäusern sowie Eigentumswohnungen im Neubau wurde der Preisrückgang gestoppt: Die Kaufpreise blieben stabil. Nur Eigentumswohnungen im Bestand sind um knapp ein halbes Prozent preiswerter geworden. Das sagt der neue IVD-Wohn-Preisspiegel 2007/2008 aus, der bundesweit die Miet- und Kaufpreise in 370 Städten in Deutschland untersucht hat. Er wird jährlich vom IVD herausgegeben. “Die Mieten steigen, die Kaufpreise beginnen sich zu stabilisieren. Nachdem sich diese Entwicklung bereits zuvor in Teilmärkten angekündigt hatte, wird der Trend nun von der aktuellen Preisdatensammlung bestätigt: Wohnen wird teurer”, so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands IVD.

Der aktuelle IVD-Wohn-Preisspiegel 2007/2008 wertet über 20.000 Einzeldaten aus dem zweiten und dritten Quartal des Jahres 2007 aus. Dabei gibt es große Unterschiede in den einzelnen Städten und Segmenten. So ist in den größeren Städten ab 100.000 Einwohnern die Tendenz zu steigenden Mieten mit einem Plus von bis zu zwei Prozent stärker ausgeprägt als im Durchschnitt aller Städte, wo knapp ein Prozent erreicht wird. In Städten mit weniger als 100.000 Einwohnern ist dafür nur ein Anstieg von einem halben Prozent zu verzeichnen. Am höchsten fiel die Mietsteigerung in Magdeburg, Witten und Essen mit mehr als 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum aus. Auch in Hamburg, Leipzig und Berlin stiegen die Mieten mit 3,5 bis 4,5 Prozent deutlich stärker als im Bundesdurchschnitt. Besonders gefragt waren in den Großstädten Altbauwohnungen mit guter Ausstattungsqualität in guten Wohnlagen. “Trotzdem ist die Nettokaltmiete für eine durchschnittliche Wohnung nur rund 5 Prozent höher als vor zehn Jahren”, bemerkt Schick.

Auch Eigentumswohnungen im Neubau zeigen sich preisstabil – hier haben sich die Kaufpreise im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nicht verändert. Bezugsfreie Eigentumswohnungen im Bestand sind jedoch um 0,6 Prozent günstiger geworden. Absolut betrachtet wohnen die Münchner am teuersten. Sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise für Wohneigentum sind dort deutschlandweit am höchsten.

Der IVD-Preisspiegel kann zum Preis von 75 Euro bezogen werden im IVD-Onlineshop unter www.miethoehe-wohnen.de.

Fazit: Der deutsche Wohnungsmarkt war in der Vergangenheit im Vergleich zu anderen Ländern von einer recht hohen Preisstabilität gekennzeichnet. Tendenziell führte der Erwerb einer Immobilie in den letzten Jahren zu einem Werteverlust von -4,3% (kumuliert bis 2005). Jetzt scheint sich dieser Trend langsam umzukehren. Von einer Marktüberhitzung oder einer sich abzeichnenden Blase ist Deutschland weit entfernt. Das können gute Voraussetzungen sein für Leute, die in nächster Zeit eine Immobilie anschaffen wollen.

Fazit: Was bedeutet das für mich?

Soll ich eine Wohnung kaufen oder mieten? Diese Frage kann nicht pauschal, sondern nur individuell beantwortet werden. Es hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und in welchem konkreten Wohnungsmarkt Sie kaufen wollen.

Häufig wird in diesem Zusammenhang auch die Frage gestellt: Was ist günstiger, kaufen oder mieten? Diese Frage wiederum kann häufig nur einzelfallbezogen beantwortet werden.

Sehen Sie dazu mein konkretes Fallbeispiel: finanzieller Vergleich einer Eigentumswohnung mit einer Mietwohnung.

Fallbeispiel: Kauf contra Miete

Für das folgende Fallbeispiel habe ich am 31.05. zwei Wohnungsangebote aus dem Internet gezogen. Dabei sollten zwei Wohnungen mit gleicher Größe in gleicher Lage am gleichen Standort verglichen werden. Der Käufer hat 20.000 Euro Eigenkapital, die er für den Kauf der Wohnung einsetzt. Der Mieter behält die 20.000 Euro Eigenkapital und legt das Geld festverzinslich an.

Ergebnis: Der Mieter hat über den gleichen Zeitraum einen Mittelabfluss von 197.947 Euro und bildet mit der gleichen Sparleistung ein Eigenkapital von 147.826 Euro, er spart also ziemlich genau den Wert an, der im Jahr 1 als Kaufpreis für die Immobilie bezahlt wurde.

Es zeigt sich, dass der Mieter bei analoger Sparleistung und statischer Betrachtung am Ende der Laufzeit über den Gegenwert des ursprünglichen Kaufpreises in bar verfügt.

Kaufen ist dann günstiger als Mieten, wenn

  • Die Investition des Erwerbers z.B. durch staatliche Subventionen gefördert wird,
  • Wenn die Wohnung über den Zeitablauf eine inflationsbereinigte Wertsteigerung erfährt oder
  • Wenn die Miete im Zeitablauf deutlich stärker ansteigt als der Zins des Darlehens.

Mieten ist tendenziell günstiger als Kaufen, wenn

  • Die Mieten stagnieren oder sich rückläufig entwickeln, oder
  • Wenn die allgemeine Inflationsrate stärker steigt als die Mietpreisentwicklung.

6. Fazit: Darauf kommt es an

In der Zusammenfassung der präsentierten Überlegungen und Analysen meine ich, diese Empfehlungen abgeben zu können:

  • Die Entscheidung, ob Sie eine Wohnung kaufen oder besser mieten, sollte in erster Linie von Ihrer persönlichen Lebensplanung abhängen.
  • Die Wohnimmobilie ist ein langfristiges Wirtschaftsgut und hängt im Hinblick auf ihre Wertentwicklung stark von regionalen Marktentwicklungen, gesetzlichen Rahmenbedingungen und langfristigen Wirtschaftstrends ab.
  • Bereiten Sie sich im Vorfeld eines Immobilienerwerbs gut vor, indem Sie Ihre finanzielle Situation analysieren und ihren lokalen Wohnungsmarkt unter die Lupe nehmen.
  • Bevor Sie eine Wohnung kaufen, prüfen Sie die Nachbarschaft und das direkte Umfeld.
  • Klären Sie ab, was passieren könnte, wenn Sie Ihre Wohnimmobilie vermieten müssten, oder wenn Ihre Immobilie eine Zeit lang leer stehen würde – verkraftet Ihre Finanzierung diese Szenarien?

7. Tipps

  • Um Angebote richtig vergleichen zu können, sollte man nach Baujahren und Lagen vorgehen. Wenn gleiche Baujahre (+-3 Jahre, bei Baujahren vor 1970 auch +-5 Jahre) und der gleicher Stadtteil, mit ähnlich ruhigen oder ähnlich lauten Lagen gegeben sind, dann kann man die Wohnungen miteinander vergleichen und
  • dann kann man den qm-Preis (Kaufpreis/Wohnfläche) als Vergleichsmaßstab ansetzen. Achtung, manchmal wird bei den Wohnflächen getrickst, es werden Terrassen zu ½ oder Kellerflure zur Wohnfläche hinzuaddiert. Daher prüfen, ob bei der Wohnflächenberechnung von Vergleichsangeboten dieselbe Rechenregel angewendet wurde. (Balkon, Terrasse zu ¼, Hobbyraum zu ½ oder ¼, Treppen haus, Kellerflur etc. wird nicht zur Wohnfläche gezählt).
  • Der Energieverbrauch spielt eine immer größere Rolle. Daher sollte man sich bei Neubauten die Energiebedarfsberechnung und bei Altbauten den Energieausweis zeigen lassen,
  • Wer einen Altbau kaufen möchte, kann einen Gutachter zu Rate ziehen. Die Gutachter prüfen, ob die DIN-Vorschriften eingehalten worden sind und wo es ggf. Probleme gibt. Auch helfen Sie bei Kaufpreisverhandlungen.
  • Bei Altbauten sollte man sich immer die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung zeigen lassen. Daraus kann man die letzten Beschlüsse der Eigentümerversammlung entnehmen und ablesen, ob es in der Hausgemeinschaft reibungslos zugeht oder ob Konflikte vorhanden sind.
  • Bei Altbauten sollte man schließlich prüfen, ob und in welcher Höhe ein Rücklagenkonto für die Wohnung besteht, denn die angesparten Rücklagen des bisherigen Eigentümers gehen auf den neuen Eigentümer über. Vorsicht bei Kaufangeboten von Aufteilern, die ein älteres Haus an Mieter und Selbstnutzer verkaufen. Hier sind häufig keine Rücklagen vorhanden. Daher sollte man nachfragen, welche Gewerke in den letzten Jahren im Haus erneuert wurden. (Dach, Fenster, Heizung, Stränge und Rohrleitungen, Fassade, trockene Keller vorhanden?)

Mit diesen Tipps sollten Sie eine Kaufentscheidung besser abwägen können. Lassen Sie sich auf alle Fälle Zeit. Der Verkäufer sollte Ihnen mindestens 14 Tage einräumen, damit Sie Ihre Kaufentscheidung gut vorbereiten können und den Notarvertrag in Ruhe durchlesen können. Fragen zum Kaufvertrag sollte immer zuerst der Notar beantworten. Er ist dazu verpflichtet, Sie über die rechtlichen Bestimmungen aufzuklären und Sie neutral zu informieren.